Haus in Bulgarien kaufen – Der komplette Ratgeber 2025
Ein eigenes Haus an der bulgarischen Schwarzmeerküste oder in den malerischen Bergregionen des Balkans – für viele Deutsche ist dieser Traum verlockender denn je. Die Kombination aus günstigen Immobilienpreisen und mildem Klima macht Bulgarien zweifelsohne zu einem interessanten Ziel für KäuferInnen.
In diesem ausführlichen Ratgeber erfährst du alles Wichtige zum Hauskauf in Bulgarien: von rechtlichen Voraussetzungen über die besten Regionen bis hin zu möglichen Fallstricken beim Kauf. Da der internationale Geldtransfer bei Immobilienkäufen hohe Zusatzkosten verursacht, zeigen wir dir auch, wie du mit Anbietern wie Wise und OFX bares Geld sparen kannst.
💡 Was du wissen solltest
Können Deutsche Immobilien in Bulgarien kaufen?
Ein Haus in Bulgarien zu kaufen ist für Deutsche dank der EU-Mitgliedschaft beider Länder recht unkompliziert. Als EU-BürgerIn genießt du beim Hauskauf die gleichen Rechte wie BulgarInnen – mit einer wichtigen Ausnahme: Beim Kauf von landwirtschaftlichen Grundstücken gibt es noch einige Einschränkungen, die sich aber leicht umgehen lassen, indem du eine bulgarische Gesellschaft gründest. Für den Hauskauf für die Privatnutzung ist das aber nicht notwendig.
Besonders attraktiv ist Bulgarien auch für deutsche RentnerInnen, da das Klima so mild ist und es keine besonderen Voraussetzungen für das Auswandern gibt.
Was sind die Voraussetzungen für einen Hauskauf in Bulgarien?
Anders als in vielen anderen Ländern gibt es keine strengen Auflagen für den Hauskauf in Bulgarien – egal ob du dich für eine Immobilie als Hauptwohnsitz interessierst oder ein Ferienhaus am Meer kaufen willst.
Solange du EU-BürgerIn bist, musst du für den Hauskauf nur folgende Voraussetzungen erfüllen:
Eigenkapital (üblicherweise mindestens 30% des Kaufpreises)
Nachweis der Finanzierung
Budget für Nebenkosten
🚀 So kaufst du eine Immobilie in Bulgarien – Schritt für Schritt
Gerade beim Hauskauf im Ausland fühlen sich viele Deutsche überfordert – denn nicht selten unterscheidet sich der Prozess gravierend von den Gegebenheiten in Deutschland. Damit es dir nicht ähnlich geht, haben wir die Schritte zum Hauskauf in Bulgarien für dich zusammengefasst:
1. Budgetplanung und Finanzierung
Die Finanzierung sollte vor der Immobiliensuche geklärt sein. Bedenke, dass bulgarische Banken zwar Hypotheken an Ausländer vergeben, die Konditionen aber meist ungünstiger sind als in Deutschland. Für internationale Überweisungen empfehlen sich Anbieter wie Wise oder OFX, die deutlich bessere Wechselkurse bieten als traditionelle Banken.
2. Regionsauswahl und erste Recherche
Die Wahl der richtigen Region ist entscheidend für deine Zufriedenheit mit dem Kauf. Informiere dich ausführlich über verschiedene Regionen und ihre Besonderheiten. Die Schwarzmeerküste bietet eine gut ausgebaute Infrastruktur, während ländliche Regionen mit niedrigeren Preisen locken.
3. Immobiliensuche und Besichtigungen
Suche dir einen vertrauenswürdigen Makler mit Deutsch- oder Englischkenntnissen, der die Region gut kennt. Für einen ersten Überblick lohnt sich auch die Online Suche.
Wenn du dich für ein Haus interessierst, geht es an die Besichtigung. Achte besonders auf die Bausubstanz, Feuchtigkeit und die Installationen. Lass dir alle verfügbaren Dokumente zur Geschichte des Hauses zeigen, um den Zustand besser bewerten zu können.
4. Due Diligence und rechtliche Prüfung
Du hast dich für ein Haus entschieden? Dann beginnt nun die wichtige Phase der rechtlichen Prüfung. Ein spezialisierter Anwalt sollte die Eigentumsverhältnisse, mögliche Belastungen und die Gültigkeit aller Dokumente gründlich prüfen. Das ist in Bulgarien besonders wichtig, da Eigentumsrechte oftmals nicht ganz klar sind – gerade, wenn es sich nicht um Neubauten handelt.
5. Vorvertrag und Anzahlung
Bei ernsthaftem Kaufinteresse wird in Bulgarien üblicherweise ein Vorvertrag geschlossen. Dieser sollte unbedingt notariell beglaubigt werden und alle wichtigen Konditionen enthalten. Mit dem Vorvertrag wird meist eine Anzahlung von 10% des Kaufpreises fällig. Achte darauf, dass der Vertrag eine Rücktrittsklausel für den Fall enthält, dass bei der weiteren Prüfung Probleme auftauchen.
6. Notarieller Kaufvertrag und Abwicklung
Der finale Schritt ist dann die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags. Dabei sollten sowohl dein Anwalt als auch ein vereidigter Übersetzer anwesend sein. Nach der Zahlung der Kaufpreises übernimmt der Notar die Eintragung ins bulgarische Grundbuch. Plane für diesen letzten Schritt etwa 2 bis 4 Wochen ein – und vergiss nicht: Mit Wise geht die Auslandsüberweisung deutlich schneller.
🔎 Mehr zu: So funktioniert Wise – Schritt-für-Schritt-Anleitung
Was kostet ein Haus in Bulgarien?
Die Immobilienpreise in Bulgarien sind im Vergleich zu Deutschland außerordentlich günstig, was das Land perfekt für den Kauf eines Ferienhauses macht. Dennoch unterscheiden sich die Preise stark je nach Region und Objektzustand. Um dir einen realistischen Überblick zu geben, betrachten wir die Durchschnittspreise in der verschiedenen Regionen Bulgariens:
| Standort | Preis pro m² |
|---|---|
| Oblast Sofia-Stadt | 1.755 EUR |
| Oblast Plowdiw | 1.134 EUR |
| Oblast Burgas | 1.173 EUR |
| Oblast Warna | 1.264 EUR |
| Veliko Tarnovo Province | 345 EUR |
| Oblast Schumen | 720 EUR |
| Blagoevgrad | 863 EUR |
| Stara Sagora | 554 EUR |
| Plewen | 397 EUR |
| Oblast Dobritsch | 850 EUR |
| Gabrovo | 374 EUR |
| Russe | 446 EUR |
| Oblast Pasardschik | 674 EUR |
| Oblast Pernik | 989 EUR |
| Oblast Kardschali | 704 EUR |
| Oblast Sofia | 1.336 EUR |
| Lowetsch | 385 EUR |
| Oblast Smoljan | 231 EUR |
| Targowischte | 412 EUR |
Einmalige Kosten beim Hauskauf in Bulgarien
Vergiss nicht, dass der reine Kaufpreis nur ein Teil der Gesamtinvestition ist. Die Nebenkosten fallen in Bulgarien zwar niedriger aus als in Deutschland, sollten aber mit circa 4% dennoch sorgfältig eingeplant werden:
Anwaltskosten: ca. 3%
Grunderwerbsteuer: ca. 2-3%
Gebühren für den Notar: abhängig vom Wert der Immobilie
Eintragung im Grundbuch: 0,01%
Maklerprovision: ca. 3%
Bei der Überweisung des Kaufpreises von Deutschland nach Bulgarien können Kosten entstehen, mit denen viele KäuferInnen nicht rechnen – denn für den Wechsel von Euro zu Bulgarischen Lew fallen bei deutschen Banken meist hohe Wechselkursaufschläge an. Doch es gibt spezialisierte Anbieter, mit denen du deutliche Vorteile hast:
Wise
Beste Wechselkurse
Transparente Gebührenstruktur ohne versteckte Kosten
Besonders günstig bei größeren Summen durch Mengenrabatte
🔎 Mehr zu: So funktionieren Überweisungen von hohen Beträgen mit Wise
OFX
Spezialisiert auf große internationale Immobilientransaktionen
Vorteilhafte Konditionen bei hohen Überweisungsbeträgen
Laufende Kosten beim Hauskauf in Bulgarien
Ein Eigenheim oder Ferienhaus in Bulgarien verursacht natürlich auch nach dem Kauf regelmäßige Kosten. Diese fallen im Vergleich zu Deutschland zwar meist deutlich niedriger aus, sollten aber dennoch in deiner Finanzplanung berücksichtigt werden.
Die jährliche Grundsteuer beispielsweise beträgt nur etwa 0,15% des steuerlichen Immobilienwerts. Bei einem Haus im Wert von 100.000 Euro wären das lediglich 150 Euro pro Jahr.
Die Nebenkosten für Strom, Wasser und Heizung sind in Bulgarien ebenfalls günstiger als in Deutschland, denn Sommer wie Winter ist es hier wärmer. Allerdings solltest du beachten, dass die Energieeffizienz älterer bulgarischer Häuser nicht dem deutschen Standard entspricht.
Für alltägliche Ausgaben in Lew lohnt es sich, ein Fremdwährungskonto bei Anbietern wie Wise zu eröffnen. So umgehst du mögliche Aufschläge deiner deutschen Bank bei Kartenzahlungen und Bargeldabhebungen.
🔎 Mehr zu: Bestes Multiwährungskonto für Deutsche: Der Vergleich 2025
Beliebte Regionen für den Hauskauf in Bulgarien
Die Schwarzmeerküste ist traditionell die gefragteste Region. Besonders die Gebiete um Varna und Burgas ziehen viele KäuferInnen aus ganz Europa an. Am Goldstrand und Sonnenstrand findest du moderne Häuser in gepflegten Anlagen, die perfekt als Feriendomizil oder zur Vermietung geeignet sind. Der große Vorteil dieser Region ist die gut ausgebaute touristische Infrastruktur und die einfache Erreichbarkeit durch verschiedene Flughäfen.
Das Balkangebirge bietet eine völlig andere, aber nicht weniger reizvolle Option. In malerischen Dörfern wie Elena oder Tryavna findest du traditionelle bulgarische Häuser zu sehr günstigen Preisen. Diese Region ist besonders bei Naturliebhabern und Menschen beliebt, die nach einem ruhigen Rückzugsort suchen. Im Winter wird es hier aber deutlich kälter als am Schwarzen Meer – sogar das Skifahren ist hier möglich!
Die dritte interessante Region ist das Rhodopen-Gebirge im Süden Bulgariens. Hier verbinden sich günstiges Preisniveau mit mildem Klima und wunderschöner Landschaft. Besonders die Gegend um Smolyan wird bei deutschen Käufern immer beliebter.
Die teuerste Region ist natürlich die Hauptstadt Sofia, wo die Preise für hochwertige Häuser durchaus an deutsche Verhältnisse heranreichen können.
Faktoren, die den Hauspreis beeinflussen
Warum unterscheiden sich die Immobilienpreise in Bulgarien so stark? Das liegt vor allem an der einzigartigen Entwicklung des Landes. An der Schwarzmeerküste findest du zum Beispiel moderne Ferienanlagen direkt neben traditionellen Fischerdörfern.
Während ein Haus mit Meerblick in einer gepflegten Anlage schnell 200.000 EUR kosten kann, ist ein ähnlich großes Haus nur wenige Kilometer landeinwärts oft schon für ein Drittel dieses Preises zu haben.
Die Bausubstanz spielt dabei ebenfalls eine wichtige Rolle: In den beliebten Küstenregionen entstehen viele neue Häuser nach modernen Standards, die kaum Renovierungsbedarf haben.
Im Landesinneren findest du dagegen viele charmante, traditionelle Häuser, die zwar sehr günstig sind, aber erst modernisiert werden müssen. Der anfängliche Preisvorteil relativiert sich dann durch die notwendigen Investitionen, die du nicht unterschätzen solltest.
Auch die Infrastruktur macht einen großen Unterschied: Regionen mit guter Anbindung an Flughäfen, ausgebauten Straßen und einer verlässlichen Versorgung sind naturgemäß teurer. Dafür bieten sie auch mehr Komfort und sind das ganze Jahr über gut erreichbar – ein wichtiger Punkt, wenn du dein Haus regelmäßig nutzen möchtest.
Ist ein Hauskauf in Bulgarien eine bessere Investition als in Deutschland oder Österreich?
Die Frage nach der besten Immobilieninvestition lässt sich am besten anhand eines konkreten Vergleichs beantworten. Stell dir vor, du hast 200.000 EUR zur Verfügung: In Deutschland oder Österreich reicht dieses Budget meist nicht mal für eine kleine Wohnung in einer mittelgroßen Stadt. In Bulgarien hingegen kannst du dafür ein großzügiges Haus mit Garten, vielleicht sogar mit Meerblick kaufen.
Der bulgarische Immobilienmarkt entwickelt sich sehr dynamisch. Der große Vorteil: Das Preisniveau ist immer noch so niedrig, dass viel Potenzial für weitere Wertsteigerungen besteht. Eine besondere Chance bietet der wachsende Tourismus in Bulgarien.
Wenn du eine Immobilie in einer beliebten Region kaufst, kannst du durch Vermietung in der Hochsaison möglicherweise interessante Zusatzeinnahmen erzielen. Die Verwaltung aus der Ferne erfordert zwar etwas Organisationstalent, kann aber durch spezialisierte Dienstleister vor Ort unterstützt werden.
Für internationale Zahlungen bei Kauf und Vermietung bietet das Wise Multiwährungskonto besonders günstige Konditionen. Du profitierst von echten Devisenmittelkursen und sparst bei jeder Überweisung zwischen Euro und Bulgarischen Lew.
🔎 Mehr zu: Das komplette Wise Konto Review 2025
Vor- und Nachteile eines Hauskaufs in Bulgarien
Die folgende Übersicht zeigt dir die wichtigsten Vor- und Nachteile eines Immobilienkaufs in Bulgarien.
| ✅ Vorteile | ❌ Nachteile |
|---|---|
| Sehr günstiges Preisniveau | Qualität älterer Häuser oft unter deutschem Standard |
| Niedrige Nebenkosten beim Kauf | Verwaltung aus der Ferne kann aufwändig sein |
| Großes Wertsteigerungspotenzial in beliebten Regionen | Rechtliche Prüfung besonders wichtig |
| Vermietung an TouristInnen möglich | Infrastruktur nicht überall optimal |
| Keine Einschränkungen für EU-BürgerInnen | Sprachbarriere bei Behördengängen |
Mieten oder Kaufen in Bulgarien – was ist die bessere Wahl?
Die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen in Bulgarien hängt stark von deinen persönlichen Plänen und deiner Lebenssituation ab. Als Faustregel gilt: Je länger du die Immobilie nutzen möchtest, desto eher lohnt sich der Kauf.
Kauf lohnt sich bei:
Langfristiger Planung (mehr als 5 Jahre)
Regelmäßiger Nutzung als Feriendomizil
Interesse an Vermietung
Verfügbarem Eigenkapital von mindestens 30%
Mieten ist besser bei:
Kurz- bis mittelfristiger Planung
Unregelmäßiger Nutzung
Unsicherheit über bevorzugte Region
Geringem Eigenkapital
Wunsch nach flexibler Ortsänderung
Tipp: Miete zunächst für einige Monate in deiner Wunschregion, bevor du kaufst. So lernst du die Gegend und den Markt besser kennen.
Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in Bulgarien?
Der bulgarische Immobilienmarkt zeigt aktuell eine interessante Entwicklung, die besonders für ausländische KäuferInnen relevant ist. Während die Preise in den letzten Jahren stark gestiegen sind, liegt das Niveau noch immer deutlich unter dem westeuropäischen Standard.
Besonders dynamisch entwickelt sich die Schwarzmeerküste, wo die wachsende touristische Infrastruktur die Nachfrage antreibt. Gleichzeitig entstehen hier moderne Wohnanlagen, die speziell auf die Bedürfnisse ausländischer KäuferInnen zugeschnitten sind. ExpertInnen gehen davon aus, dass die Preise in Bulgarien weiterhin steigen werden.
Finanzierung eines Immobilienkaufs in Bulgarien
Eine vollständige Bankfinanzierung ist eher unüblich, wenn du ein Haus in Bulgarien kaufen willst. Die meisten deutschen KäuferInnen kombinieren Eigenkapital mit einer überschaubaren Finanzierung.
Bulgarische Banken vergeben zwar auch Hypotheken an Ausländer, setzen dafür aber meist einen festen Wohnsitz oder ein regelmäßiges Einkommen in Bulgarien voraus – es sei denn, deine finanzielle Situation ist herausragend.
Für die günstigsten Konditionen solltest du mindestens 15 bis 30% Eigenkapital mitbringen. Die Kaufnebenkosten von etwa 4% des Kaufpreises müssen in der Regel komplett aus Eigenkapital bezahlt werden. Um bei der internationalen Überweisung Geld zu sparen, empfehlen sich spezialisierte Anbieter wie Wise, die dir bessere Wechselkurse als traditionelle Banken bieten.
Wie bekomme ich einen Kredit für den Hauskauf?
Der Weg zur Finanzierung deines bulgarischen Traumhauses beginnt am besten mit einer parallelen Anfrage bei deutschen und bulgarischen Banken. In Deutschland haben einige Sparkassen und Genossenschaftsbanken Erfahrung mit der Finanzierung von Auslandsimmobilien, brauchen allerdings oftmals eine Immobilie in Deutschland als Garantie.
Wenn du dich für eine bulgarische Bank entscheidest, solltest du frühzeitig alle notwendigen Unterlagen zusammenstellen. Neben den üblichen Dokumenten wie Einkommensnachweisen und Schufa-Auskunft benötigst du möglicherweise einen Nachweis über deine bisherige Kreditzuverlässigkeit.
💡 Tipps für den Hauskauf in Bulgarien
Der Hauskauf in Bulgarien läuft ein wenig anders ab als in Deutschland. Wenn du also eine Immobilie am Meer kaufen willst, solltest du unbedingt folgende Tipps beachten:
Anders als in Deutschland spielt der persönliche Kontakt beim Hauskauf eine zentrale Rolle. Ein vertrauenswürdiger Makler vor Ort ist Gold wert – er hilft dir nicht nur bei der Suche, sondern überwindet auch die Sprachbarriere.
Die Qualitätsprüfung der Immobilie erfordert besondere Aufmerksamkeit. Während in Deutschland oft standardisierte Gutachten vorliegen, musst du in Bulgarien genauer hinschauen. Besonders bei älteren Häusern ist eine gründliche Prüfung der Bausubstanz unerlässlich.
In Bulgarien sind Barzahlungen noch immer üblich, besonders bei günstigen Objekten im ländlichen Raum. Hier ist äußerste Vorsicht geboten. Bestehe auf ordnungsgemäße Überweisungen und lass dich von einem Anwalt beraten.
Das A und O ist eine lückenlose rechtliche Prüfung. In Bulgarien können Eigentumsrechte kompliziert sein, besonders bei geerbten Immobilien. Ein spezialisierter Anwalt sollte unbedingt die Eigentumsverhältnisse, mögliche Belastungen und die Gültigkeit aller Dokumente prüfen. Das kostet zwar extra, kann dich aber vor bösen Überraschungen schützen.
Wie finde ich eine Immobilie in Bulgarien?
Während du bei uns hauptsächlich auf Online-Portale zurückgreifst, spielt in Bulgarien der persönliche Kontakt eine wichtige Rolle. Eine gute Strategie ist es, die Online-Suche mit der Unterstützung eines lokalen Maklers zu kombinieren.
Die ersten Schritte der Suche kannst du bequem von Deutschland aus starten. Die großen bulgarischen Immobilienportale bieten inzwischen auch deutsch- oder englischsprachige Versionen an. Beobachte den Markt am besten einige Wochen, um ein Gefühl für Preise und Angebote zu bekommen.
Immobilienportal oder Makler – was ist besser?
Für einen erfolgreichen Immobilienkauf in Bulgarien empfiehlt sich eine Kombination aus beidem – schon alleine wegen der Sprachbarriere und der Kenntnis über die lokalen Verhältnisse.
Immobilienportale geben dir aber dennoch einen guten ersten Überblick und helfen dir, die Preise in verschiedenen Regionen zu vergleichen. Der Makler vor Ort ist dagegen unerlässlich für die Besichtigung und Kaufabwicklung.
Mit einem vertrauenswürdigen Makler vermeidest du zudem viele typische Fallstricke. Er prüft bereits im Vorfeld die Eigentumsverhältnisse und kann einschätzen, ob der Kaufpreis angemessen ist. Achte bei der Maklerauswahl darauf, dass er Erfahrung mit deutschen Käufern hat, zertifiziert ist und beide Sprachen fließend beherrscht.
Bulgarische Immobilienportale
Für deine Online Recherche empfehlen sich Portale wie Imot.bg bzw. imoti.info (englische Version) – eine der beliebtesten Plattformen mit der größten Auswahl. Die Seite bietet eine übersichtliche Suchfunktion und viele Filtermöglichkeiten. Besonders praktisch: Du kannst die Preise pro Quadratmeter vergleichen und so schnell überteuerte Angebote erkennen.
Es gibt jedoch auch viele Unternehmen, die sich speziell an ausländische KäuferInnen richten. Dabei sind die Angebote zwar etwas teurer, dafür sind die Objekte meist gut aufbereitet und die Eigentumsverhältnisse bereits geprüft.
Aber auch auf den klassischen deutschen Immobilienportalen findest du immer mehr Häuser in Bulgarien – als erster Schritt eine gute Idee.
Fazit zum Hauskauf in Bulgarien für Deutsche
Der Hauskauf in Bulgarien lohnt sich aus vielen Gründen: Günstige Einstiegspreise, mildes Klima und eine sich stetig verbessernde Infrastruktur machen das Land zu einem attraktiven Ziel für deutsche KäuferInnen, die ein Haus am Meer suchen.
Aber natürlich erfordert der Kauf im Ausland eine sorgfältige Vorbereitung und lokale Unterstützung. Mit der richtigen Beratung und fachmännischer Prüfung durch Anwalt und Notar kann dein Traum vom Haus in Bulgarien zu einem Bruchteil deutscher Preise Realität werden – spar jedoch nicht am falschen Fleck.
💡 Nicht überzeugt von Bulgarien?
FAQs zum Immobilienkauf in Bulgarien
Typischerweise erwarten Banken eine Anzahlung von 15-30% des Immobilienwertes. Die Konditionen für deine Finanzierung hängen aber von der Bank und deiner finanziellen Situation ab.
Bulgarien bietet niedrige Immobilienpreise als Deutschland – dennoch besteht durchaus Entwicklungspotenzial für Investoren, da das Land immer mehr an Tourismus gewinnt.
Nein, Bulgarien gehört zu den günstigsten Immobilienmärkten in der Europäischen Union – selbst in der Hauptstadt.
Ja, viele deutsche RentnerInnen ziehen nach Bulgarien wegen der niedrigen Lebenshaltungskosten, milden Klimabedingungen und attraktiven Steuerregelungen.
Die Top Regionen in Bulgarien liegen an der Schwarzmeerküste (Varna, Burgas), in den Skigebieten (Bansko, Borovets) und in der Großstadt Sofia.