Wie kann ich ein Haus kaufen in Kroatien? [2023]

Spielst du mit dem Gedanken, Immobilien in Kroatien zu kaufen? Das Land ist aufgrund seiner Lage an der Adria, der fantastischen Natur und den günstigen Preisen sehr beliebt. Dabei gibt es sowohl Großstadt-Vibe in Zagreb als auch ländliches Leben.

Doch kannst du einfach so ein Haus kaufen in Kroatien? In diesem Artikel erfährst du, ob und wie das geht, welche Kosten dabei auf dich zukommen und welche Regionen und Orte sich besonders dafür eignen.

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Können Deutsche ein Haus kaufen in Kroatien?

In Kroatien ist es als Deutscher und somit EU-Bürger ohne Probleme möglich, ein Haus oder eine Wohnung in Kroatien zu kaufen. EU-Angehörige haben beim Immobilienkauf in Kroatien die gleichen Rechte wie Kroaten.

Einzig landwirtschaftliche Flächen und Naturschutzgebiete dürfen nur von kroatischen Staatsangehörigen erworben werden.

Was sind die Voraussetzungen für einen Hauskauf in Kroatien?

Der Kauf einer Immobilie in Kroatien ist als EU-Bürger recht einfach. Du musst einzig die kroatische Steuernummer OIB beantragen. Dies geht bei den Finanzbehörden im Land oder einer Botschaft bzw. einem Konsulat.

Hast du eine Immobilie gefunden, kannst du diese einfach kaufen, ohne weitere Voraussetzungen zu erfüllen (abgesehen von Kaufverträgen und Makler etc.). Das macht den Immobilienkauf in Kroatien sehr einfach.

Eine unausgesprochene Voraussetzung, wenn du Zugang zu einer breiteren Auswahl an Immobilien und einen besseren Draht zu den Verkäufern haben möchtest, ist jedoch Kroatisch. Im Idealfall sprichst du selbst die Sprache oder aber hast eine Vertrauensperson bzw. einen Makler, der dir mit Kroatisch zur Seite steht.

Wie kaufe ich ein Haus in Kroatien – Schritt für Schritt

Nachfolgend eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, die dir im Detail zeigt, worauf du beim Hauskauf in Kroatien achten musst:

1. Mache dir vorab Gedanken über dein Budget
2. Suche nach einer passenden Immobilie, entweder online oder mithilfe eines (kroatischsprachigen) Maklers
3. Wenn du eine Immobilie gefunden hast, dann unterbreite ein Angebot
4. Bei Annahme des Angebots: Lass einen unabhängigen Immobilienanwalt einen Kaufvorvertrag erstellen und von beiden Parteien unterschreiben
5. Lass den Kaufvorvertrag beim Notar beglaubigen
6. Überweise die Anzahlung (Achtung, wenn du nicht kaufst, verfällt die Anzahlung. Zieht der Verkäufer zurück, bekommst du die doppelte Anzahlung zurück)
7. Lass deinen Anwalt den Kaufvertrag unterschreiben
8. Überweise den restlichen Betrag sowie möglicherweise die Steuern für den Übertrag der Immobilie
9. Das Haus in Kroatien ist nun deins!

Kroatiens Immobilienpreise

Die Immobilienpreise in Kroatien sind sehr unterschiedlich. So musst du in der Hauptstadt Zagreb und der Perle der Adria, Dubrovnik, im Durchschnitt etwa zweieinhalb Mal so viel für eine Wohnung zahlen als in der ostkroatischen Stadt Osijek.

Das geht einher mit dem generellen Phänomen bei Immobilien: Häuser und Apartments in Städten oder sogar dem Stadtzentrum, kosten in der Regel um ein Vielfaches mehr als außerhalb der Stadt oder sogar in ländlichen Regionen.

Generell lässt sich festhalten, dass in ländlichen Orten in Kroatien die Preise für Immobilien im Allgemeinen günstiger sind als in den Städten und Orten in Küstennähe.

Nachfolgend eine Auflistung der durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Wohnungen in sechs großen Städten Kroatiens. Die Zahlen stammen von Numbeo, wo du Preise für Immobilien und Lebenshaltungskosten verschiedener Städte vergleichen kannst.

Die besten Orte zum Immobilienkauf in Kroatien

Welche Orte in Kroatien eignen sich am besten, wenn du eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchtest? Wir zeigen’s dir:

• Zagreb — Die Hauptstadt des Landes bietet neben einer schönen Architektur, vielen Kulturangeboten und Restaurants auch eine große internationale Community. In und um Zagreb gibt es außerdem viele Konzerte und Festivals.
• Split — Split liegt an der Adria und ist die zweitgrößte Stadt Kroatiens. Die Stadt ist überdies umgeben von Bergen, was sie ideal macht für alle, die gerne sportlich aktiv sind. Zudem ist sie Heimat für Unmengen an geschichtsträchtigen Objekten aus der Zeit der Römer.
• Dubrovnik — Dubrovnik, die Perle der Adria. Sie wird gerne als malerische Stadt beschrieben, denn die Architektur verbunden mit dem blauen Wasser des Meeres lassen sie aussehen wie ein Fantasiebild. Durch das mediterrane Klima hast du hier das ganze Jahr über angenehme Temperaturen.
• Osijek — Osijek ist nicht nur ein günstiger Ort zum Leben, sondern begeistert auch durch sein Essen und die hohe Qualität der Lebensmittel. Du bist hier relativ nah an der Grenze zu Ungarn und Serbien und inmitten der Natur.

Günstigste Orte zum Immobilien kaufen in Kroatien

Zu den günstigsten Regionen für den Erwerb von Immobilien in Kroatien zählen Virovitica-Podravina, Požega-Slavonia und Vukovar-Syrmien. Dazu zählen die Orte:

• Otok (Vukovar-Syrmien)
• Lipik (Požega-Slavonia)
• Vukovar (Vukovar-Syrmien)
• Orahovica (Virovitica-Podravina)
• Pleternica (Požega-Slavonia)
• Vinkovci (Vukovar-Syrmien)
• Požega (Požega-Slavonia)
• Slatina (Virovitica-Podravina)
• Virovitica (Virovitica-Podravina)

Ist der Hauskauf in Kroatien eine gute Investition?

Kroatien kann ein attraktives Land für den Immobilienkauf sein, da es zum einen geringe Eintrittsbarrieren hat als EU-Bürger (du benötigst lediglich eine kroatische Steuernummer) und zum anderen eine große Vielfalt bietet.

Du hast auf der einen Seite das Meer, mit vielen malerischen Städten wie Split, Pula und Dubrovnik, aber auch Berge und viel Natur. Zudem ist das Wetter in Kroatien in den Küstenregionen mediterran, wodurch es das ganze Jahr über angenehme Temperaturen hat.

Darüber hinaus ist der Immobilienpreisindex von 2017 bis 2022 um 33 % gestiegen. Dabei hast du sowohl die Wahl zwischen Luxusvillen in Meeresnähe und Wohnungen in den Stadtzentren von Zagreb oder Split, aber auch günstigere Häuser in ländlichen Regionen Kroatiens.

Wie ist der kroatische Immobilienmarkt?

Der Seite „Immigrant Invest“ zufolge haben sich die Preise im kroatischen Immobilienmarkt in den vergangenen 5 Jahren im Schnitt um 2 % pro Quartal erhöht. Investoren kaufen dabei vor allem folgende Immobilien, vorwiegend in der Hauptstadt oder in Küstenstädten:

• Apartments
• Duplexe
• Penthouse-Wohnungen
• Villen
• Häuser
• Landhäuser

Im Vergleich mit westeuropäischen Preisen sind Immobilien in den meisten Regionen und Orten Kroatiens allerdings immer noch erschwinglich, wobei dies vorwiegend für Plätze etwa abseits der Küste gilt.

Was kostet es, in Kroatien ein Haus zu kaufen?

Wenn du in Kroatien eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchtest, solltest du dabei einige Gebühren im Auge behalten. Zu den Kosten zählen unter anderem:

• Vermögensübertragungssteuer (=Grunderwerbsteuer)
• Mehrwertsteuer
• Anwaltskosten
• Maklergebühren
• Registrierungsgebühren
• Notarkosten
• Möglicherweise Anzahlung (falls der Kauf deinerseits nicht zustande kommt)
• Eventuell Neukategorisierung der Immobilie (falls Vermietung vorgesehen)
• OIB (kroatische Steuernummer)

*Die Anzahlung wird nachher vom Kaufpreis abgezogen. Wird das Angebot von dir zurückgezogen, behält der Verkäufer das Geld; zieht der Verkäufer das Angebot zurück, muss er die doppelte Anzahlung zurückzahlen.

Den Immobilienkauf in Kroatien finanzieren

Um eine Immobilie in Kroatien hast du im Grunde zwei Möglichkeiten: zum einen eine Finanzierung bei einer Bank aus Deutschland oder ein Darlehen direkt von einer kroatischen Bank.

Bei einer deutschen Bank das Darlehen für das Haus in Kroatien zu bekommen, kann sich als schwierig herausstellen. Falls du unbedingt bei einer hiesigen Bank finanzieren möchtest, dann solltest du bereits eine abbezahlte Immobilie haben und eine sehr gute Bonität mitbringen.

Die andere Möglichkeit ist deshalb die Finanzierung bei einer kroatischen Bank. Dabei gibt es einige Finanzinstitute, die EU-Bürgern ein Darlehen ermöglichen, was zwar häufig mit einem höheren Zinssatz und einem beschränkten Darlehensbetrag einhergeht, dafür aber keine abbezahlte Immobilie benötigt wird.

Ein Darlehen in Kroatien erhalten

Es gibt verschiedene Banken in Kroatien, die Ausländern eine Immobilienfinanzierung ermöglichen, dazu gehören:

• Erste Bank
• Raiffeisenbank
• Zagrebačka banka
• Splitska banka
• PBZ

Eine Finanzierung kommt außerdem nicht für alle Arten von Immobilien infrage. Deine Chancen stehen gut, wenn du für eine der folgenden Immobilientypen ein Darlehen suchst:

• Ein Haus zum Bewohnen
• Ein Haus zum Vermieten
• Land, auf dem Bebauung vorgesehen ist
• Parkflächen oder Garagen, die mit dem Haus erworben wurden

Fällt deine Immobilie in einen dieser Bereiche, erlaubt das kroatische Gesetz dafür eine Finanzierung. In der Regel stehen deine Aussichten auf einen Kredit auch dann höher, wenn du in Kroatien wohnst oder eine permanente Aufenthaltsgenehmigung hast.

Als EU-Bürger solltest du auf Grundlage des Gesetzes hier gleich behandelt werden wie Kroaten. Es schadet jedoch nicht, wenn du eine Verbindung zum Land nachweisen kannst, denn das sorgt für mehr Sicherheit bei den Banken, dass du das Darlehen auch zurückzahlst.

Bei der Beantragung der Finanzierung solltest du ein regelmäßiges Einkommen vorweisen können. Dies kann entweder aus Kroatien oder einem anderen Land stammen. Wichtig ist, dass du es durch Arbeitsverträge, Bankauszüge oder Ähnliches nachweisen kannst.

Die kroatischen Banken finanzieren nur 70 – 75 % des Kaufpreises der Immobilie. Du solltest also einiges an Eigenkapital mitbringen, um die Immobilie zu erwerben. Möglicherweise lässt sich für den Restbetrag auch eine Finanzierung in Deutschland ermöglichen.

Grundsteuer bezahlen in Kroatien

Das Grundsteuersystem in Kroatien ist anders als hierzulande. Du zahlst zwar eine einmalige Grunderwerbsteuer beim Kauf, allerdings keine jährliche Grundsteuer an die Gemeinden, wie in Deutschland üblich.

Eine jährliche Steuer musst du nur dann zahlen, wenn du ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung hast. Dann betragen die Gebühren 0,66 – 1,99 EUR pro Quadratmeter, der genaue Betrag ist dabei abhängig von der Gemeinde.

Diese Regelung der Grundsteuer macht den Immobilienkauf in Kroatien attraktiver, da ein großer jährlicher Kostenfaktor, der normalerweise als Hausbesitzer anfällt, hier entfällt.

Wie einfach ist es, in Kroatien als Ausländer Immobilien zu kaufen?

Gerade als Bürger aus der EU ist der Kauf einer Auslandsimmobilie in Kroatien sehr unkompliziert. Du benötigst nur eine kroatische Steuernummer und hast ansonsten im Prinzip die gleichen Rechte beim Immobilienkauf wie Kroaten.

Selbst die Finanzierung im Land ist kein Problem. Um bessere Konditionen zu erhalten, ist Wohnsitz in Kroatien praktisch, doch auch ohne diesen ist ein Darlehen bei einer kroatischen Bank möglich.

Durch die Umstellung auf den EUR seit Anfang 2023 musst du dir auch um schlechte Wechselkurse keine Gedanken machen.

Worauf du allerdings achten solltest, ist jemanden mit Kroatischkenntnissen in die Immobiliensuche einzubeziehen. Dies kann entweder ein Makler vor Ort sein oder eine Vertrauensperson, die Kroatisch spricht.

Wie finde ich ein kroatisches Haus?

Um das passende Haus in Kroatien zu finden, kannst du im Großteil auf zwei Wege aktiv werden: Entweder mit einem Makler oder via Immobilienwebsites. Ersteres hat den Vorteil, dass du mit jemandem zusammenarbeitest, der den Markt vor Ort kennt und idealerweise die Sprache spricht.

So hast du den Komfort bei der Suche, dass dir nur die Immobilien gezeigt werden, die auch deinen Kriterien entsprechen. Außerdem kennt ein Makler die Preislage vor Ort und kann abschätzen, ob der Preis einer Immobilie zu hoch angesetzt ist.

Alternativ gibt es auch kroatische Immobilienseiten, über die du nach dem gewünschten Objekt suchen kannst. Dabei stehen verschiedene Filter und Auswahlmöglichkeiten zur Auswahl, mit denen sich die Suchparameter einschränken lassen.

Kroatische Immobilienseiten

Nicht nur die Suche mit meinem Makler kann zum Erfolg führen, sondern auch Immobilienseiten haben eine große Auswahl. Hier einige der bekanntesten Immobilienwebsites in Kroatien:

• eurovilla.hr
• indomio.hr
• opereta.hr
• nekretnine.hr

Fazit

Als Mitglied in der EU macht es Kroatien anderen EU-Bürgern leicht, Immobilien im Land zu erwerben. Du benötigst nur eine kroatische Steuernummer und seit Einführung des EUR als Landeswährung am 1. Januar 2023 hast du auch keine Probleme mit schlechten Wechselkursen.Immobilien sind bereits günstig im Land zu haben, wobei du gerade in der Hauptstadt oder beliebten Küstenstädten wie Dubrovnik, Pula und Split tiefer in die Tasche greifen musst. Dafür ist es allerdings möglich, bei Banken in Kroatien einen Kredit für die Immobilie zu erhalten.

FAQ zum Thema Haus kaufen in Kroatien

Können Deutsche Immobilien kaufen in Kroatien?

Ja, Deutsche können in Kroatien Immobilien kaufen. Dafür müssen sie nur eine kroatische Steuernummer vor Ort bei einer Finanzbehörde oder einem Konsulat bzw. einer Botschaft beantragen.

Wie viel Eigenkapital benötige ich für einen Hauskauf in Kroatien?

Läuft die Finanzierung über eine kroatische Bank, benötigst du ca. 25 – 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital.