Wie kann ich ein Haus in der Schweiz kaufen? Dein kompletter Ratgeber 2025

Deutscher StaatsbürgerInnen haben grundsätzlich die Möglichkeit, eine Immobilie in der Schweiz zu erwerben – und zwar zu denselben Konditionen wie SchweizerInnen. Das gilt allerdings nur dann, wenn du einen Hauptwohnsitz in der Schweiz hast und das Haus zur Selbstnutzung kaufen willst.

Für den Kauf von Ferienimmobilien oder Zweitwohnungen gelten dagegen strengere Regeln durch die sogenannte Lex Koller. Diese beschränkt den Erwerb von Immobilien durch Personen, die im Ausland leben, um den Wohnraum für Ansässige zu sichern.

Aus diesem Grund gibt es eine jährliche Obergrenze für solche Verkäufe – und in Kantonen wie Genf oder Zürich ist der Verkauf von Ferienwohnungen an AusländerInnen ganz untersagt.

Wenn dein Wunschkanton Bewilligungen für Ferienhäuser für Deutsche erteilt, gibt es dennoch einige Beschränkungen:

• Die Immobilie muss sich in einer Tourismusregion befinden

• Max. Nettowohnfläche von 200 m², max. Fläche des Baulands 1.000 m²

• Ferienwohnung darf nicht ganzjährig, sondern nur vorübergehend vermietet werden

• Zweitwohnsitze dürfen gar nicht vermietet werden

• Nur ein Ferienhaus/Zweitwohnsitz pro Person

Auch für deutsche RentnerInnen ist die Schweiz ein gutes Ziel zum Auswandern: Mit dem Nachweis ausreichender finanzieller Mittel und einer privaten Krankenversicherung ist der Hauskauf in der Schweiz kein Problem.

Was sind die Voraussetzungen für einen Hauskauf in der Schweiz?

Für einen erfolgreichen Immobilienkauf in der Schweiz musst du folgende Voraussetzungen erfüllen:

• Gültiger Personalausweis oder Reisepass

• Aufenthaltsbewilligung

• Bewilligung nach Lex Koller (bei Ferienimmobilien)

• Wohnsitzbescheinigung

• Eigenkapital von mindestens 20 bis 25% des Kaufpreises

• Nachweis eines regelmäßigen Einkommens

• Positive Bonitätsauskunft

Wenn du ein günstiges Haus in der Schweiz suchst, wirst du wahrscheinlich eher enttäuscht – denn die Immobilienpreise in der Schweiz gehören zu den höchsten in Europa. Hier ein Überblick über die durchschnittlichen Preise für Einfamilienhäuser in den verschiedenen Schweizer Kantonen:

Einmalige Kosten beim Hauskauf in der Schweiz

Aber natürlich solltest du nicht nur den Kaufpreis beachten, denn auch die Nebenkosten beim Hauskauf in der Schweiz können ganz schön ins Geld gehen. Die Höhe der folgenden Nebenkosten hängt vom Kanton ab:

• Kosten für den Notar

• Grundbuchgebühren

• Gebühren für die Errichtung des Schuldbriefs

• Ggf. Handänderungssteuer

• Maklerprovisionen

• Ggf. Grundstückgewinnsteuer

• Überweisungsgebühren

Einige dieser Kosten (mit Ausnahme des Schuldbriefes und je nach Kanton auch der Handänderungssteuer) teilst du dir mit dem Verkäufer. Auf der Maklerprovision und den Überweisungsgebühren bleibst du aber selbst sitzen.

Hier gibt es jedoch einiges an Sparpotential: Während bei deiner deutschen Bank zusätzliche Kosten durch ungünstige Wechselkurse und Auslandstransaktionsgebühren entstehen, gibt es auch günstige Alternativen:

Laufende Kosten beim Hauskauf in der Schweiz

Auch nach dem Hauskauf in der Schweiz gibt es wiederkehrende Kosten und Gebühren, die du nicht außer Acht lassen solltest.

Die Grundsteuer (Liegenschaftssteuer) fällt jährlich an und beträgt je nach Kanton zwischen 0 und 3,3% des Verkehrswerts – der Kanton, in dem du dein Haus kaufst, macht also einen großen Unterschied.

In folgenden Kantonen der Schweiz gibt es keine Grundsteuer:

• Aargau

• Basel-Landschaft

• Glarus

• Schwyz

• Solothurn

• Zug

• Zürich

Auch laufende Kosten wie Betriebskosten, Unterhaltsarbeiten, Rückstellungen für grössere Renovationen und Versicherungsprämien solltest du bei deinem Budget für den Hauskauf in der Schweiz nicht vergessen.

Beliebte Regionen für den Hauskauf in der Schweiz

Welche Region sich am besten für den Immobilienkauf in der Schweiz eignet, hängt natürlich von deinen individuellen Vorlieben ab. Prinzipiell bieten viele Gemeinden in der Schweiz eine ausgewogene Mischung aus Lebensqualität, Infrastruktur und Naturverbundenheit.

Das an Italien grenzende Tessin lockt mit seinem mediterranen Klima und Preisen ab 700.000 CHF für ein Einfamilienhaus. Besonders beliebt sind die Regionen um den Lago Maggiore und den Luganer See, wo du italienisches Flair mit Schweizer Zuverlässigkeit verbinden kannst.

Die Zentralschweiz rund um den Vierwaldstättersee bietet atemberaubende Bergpanoramen und beste Infrastruktur. In Orten wie Brunnen oder Weggis wird es jedoch schon deutlich teurer. Die Region ist besonders bei Familien beliebt, die Naturverbundenheit mit guter Erreichbarkeit der Wirtschaftszentren verbinden möchten.

Die teuersten Regionen findest du am Zürichsee und Bodensee, wo Villen problemlos die 5-Millionen-Marke überschreiten können, sowie in den Luxus-Ferienorten wie St. Moritz oder Gstaad.

Faktoren, die den Hauspreis beeinflussen

Der wichtigste Preisfaktor ist die Lage – aber es gibt noch weitere entscheidende Aspekte. Je besser die Anbindung an den öffentlichen Verkehr und je kürzer die Fahrzeiten in die großen Städte, desto höher auch die Preise. Ein Haus direkt am See oder mit unverbaubarer Bergsicht kann leicht das Doppelte eines vergleichbaren Objekts in zweiter Reihe kosten.

Die Steuersituation der Gemeinde beeinflusst die Preise ebenfalls erheblich. Steuergünstige Gemeinden verzeichnen nämlich oft deutlich höhere Immobilienpreise als Nachbargemeinden mit höheren Steuersätzen – niedrige Steuern bedeuten also nicht unbedingt eine größere Ersparnis.

Ist der Hauskauf in der Schweiz eine bessere Investition als in Deutschland oder Österreich?

Die Frage nach der besten Immobilieninvestition lässt sich nicht pauschal beantworten, da sie von deinen persönlichen Zielen und deiner finanziellen Situation abhängt. Die Schweizer Immobilienpreise sind in den letzten Jahrzehnten kontinuierlich gestiegen, was für eine wertstabile Anlage spricht. Allerdings sind die Einstiegspreise deutlich höher als in Deutschland oder Österreich.

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Vor- und Nachteile eines Hauskaufs in der Schweiz

Wie jedes Land hat die Schweiz beim Immobilienkauf nicht nur Vorteile, sondern auch einige Schattenseiten. Hier eine Übersicht:

Mieten oder Kaufen in der Schweiz?

Die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen hängt stark von deiner persönlichen Lebensplanung ab. Wenn du langfristig in der Schweiz bleiben möchtest, spricht einiges für den Kauf: Die Hypothekenzinsen sind historisch niedrig und du kannst von möglichen Wertsteigerungen profitieren. Zudem bietet die Schweiz steuerliche Vorteile für Immobilieneigentümer, wie den Abzug von Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten.

Für eine kurzfristige Perspektive von weniger als fünf Jahren ist Mieten aber meist die bessere Wahl. Der Schweizer Mietmarkt ist gut reguliert und die Mietpreise sind im Verhältnis zu den Kaufpreisen häufig günstiger als in Deutschland.

Bedenke auch, dass die Transaktions- und Nebenkosten beim Kauf erheblich sind und sich erst über längere Zeit amortisieren. Selbst wenn du ausreichend Budget hast, könntest du deinen Geldbeutel mit dem Mieten in der Schweiz also schonen.

Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in der Schweiz?

Der Schweizer Immobilienmarkt zeichnet sich durch eine bemerkenswerte Stabilität aus. Während in den letzten Jahren die Preise in vielen Regionen kontinuierlich gestiegen sind, war die Entwicklung deutlich weniger volatil als in anderen europäischen Ländern.

Die Nachfrage nach Wohneigentum wird durch mehrere Faktoren gestützt: Die stabile Wirtschaft, das anhaltende Bevölkerungswachstum und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland in beliebten Regionen tragen dazu bei, dass die Preise auf hohem Niveau bleiben. Besonders in den wirtschaftsstarken Regionen um Zürich, Zug und Genf übersteigt die Nachfrage weiterhin das Angebot.

Allerdings hat die Schweizerische Nationalbank in den letzten Jahren wiederholt vor einer möglichen Überhitzung des Marktes gewarnt und die Vergaberichtlinien für Hypotheken verschärft. Das hat wiederum zu einer gewissen Stabilisierung der Preisentwicklung beigetragen – dennoch rechnen ExpertInnen 2025 mit einem Preiszuwachs von circa 3 %.

Finanzierung eines Immobilienkaufs in der Schweiz

Die Finanzierung erfolgt in der Regel über Hypotheken, die bis zu 80 % des Immobilienwerts abdecken. Diese sind in zwei Teile gegliedert: Die erste Hypothek deckt bis zu 67 % ab und bleibt oft unbefristet bestehen, während die zweite Hypothek die restlichen 13 % umfasst und innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Rentenalter amortisiert werden muss.

Wie bekomme ich einen Kredit für den Hauskauf?

Der Weg zur Schweizer Hypothek erfordert eine sorgfältige Vorbereitung. Beginne mindestens sechs Monate vor dem geplanten Kauf mit der Kontaktaufnahme zu verschiedenen Schweizer Banken – denn deine finanzielle Situation wird deutlich strenger als in Deutschland geprüft.

Die sogenannte Tragbarkeitsrechnung spielt dabei eine zentrale Rolle: Die jährlichen Gesamtkosten (Hypothekarzinsen, Amortisation und Nebenkosten) dürfen nicht mehr als ein Drittel deines Bruttoeinkommens ausmachen. Dabei rechnen die Banken mit einem kalkulatorischen Zinssatz von etwa 5 %, auch wenn die tatsächlichen Zinsen niedriger sind. Für die Banken dient das als Sicherheitspuffer für mögliche Zinserhöhungen.

Für Deutsche ohne Schweizer Arbeitsvertrag ist die Kreditvergabe übrigens oft noch restriktiver. Mit einem festen Wohnsitz und einem stabilen Anstellungsverhältnis hast du also die besten Chancen, eine Finanzierung für dein Haus in der Schweiz zu bekommen.

Die Immobiliensuche ist der erste Schritt zu deinem Traumhaus in der Schweiz. Anders als in Deutschland läuft hier vieles über persönliche Netzwerke und lokale Makler. Besonders spannende Objekte werden oft gar nicht erst öffentlich inseriert, sondern direkt an vorgemerkte InteressentInnen vermittelt. Deshalb ist es ratsam, frühzeitig Kontakt zu verschiedenen Maklern in deiner Wunschregion aufzunehmen.

Immobilienportal oder Makler – was ist besser?

Die Entscheidung zwischen Immobilienportal und Makler ist keine Entweder-oder-Frage, sondern eher ein Sowohl-als-auch. Immobilienportale verschaffen dir einen guten Überblick über das Marktgeschehen und die Preisniveaus in verschiedenen Regionen. Sie sind besonders wertvoll in der Orientierungsphase, wenn du dich erst einmal mit dem Schweizer Markt vertraut machen möchtest.

Ein erfahrener Makler hingegen bringt entscheidende Vorteile mit: Er kennt die lokalen Besonderheiten, hat Zugang zu noch nicht öffentlich ausgeschriebenen Objekten und kann die Qualität der Immobilie besser einschätzen. Gerade für Deutsche kann ein Makler wertvolle Unterstützung beim Verhandeln und bei der Abwicklung des Kaufs bieten.

Schweizer Immobilienportale

Für die erste Orientierung bieten sich die großen Schweizer Immobilienportale an:

• Immoscout24.ch ist der Marktführer mit der größten Auswahl an Immobilien. Die Plattform bietet eine sehr detaillierte Suchfunktion und die Möglichkeit, Suchaufträge zu speichern. Besonders praktisch: Du kannst dir die durchschnittlichen Preise in deiner Wunschregion anzeigen lassen.

• Homegate.ch überzeugt durch seine benutzerfreundliche Oberfläche und qualitativ hochwertige Immobilieninserate. Außerdem gibt es hier viele zusätzliche Services wie Gemeinderatgeber, sodass du bei weiteren Fragen mehr Informationen bekommen kannst.

• Comparis.ch ist zwar primär ein Vergleichsportal, hat aber auch eine sehr gute Immobilienbörse. Hier findest du die Angebote verschiedener Immobilienmarktplätze der Schweiz an einem Ort.