Haus in den USA kaufen als Deutscher: Anleitung, Kosten & Tipps 2025

Egal, ob in den Rocky Mountains oder am Strand von Kalifornien: Ein Haus in den USA zu kaufen kann sowohl für den Urlaub als auch als Wohnort für den zukünftigen Lebensabschnitt sinnvoll sein. Das ist nicht nur günstiger als Mieten, sondern bietet auch mehr Komfort.

Denk daran, dass du gerade bei hochpreisigen Immobilienkäufen oft hohe Überweisungsgebühren hast. Mit spezialisierten Anbietern wie Wise kommst du hier meist günstiger, schneller und dennoch sicher weg.

Das Wichtigste in Kürze

• Du brauchst kein Visum, um in den USA ein Haus kaufen zu können

• Finanzierung oft nur schwer ohne Credit History in den Staaten möglich

• Eine Immobilienverwaltung ist hilfreich, wenn du nicht selbst vor Ort bist

• Mit Wise sparst du bei internationalen Überweisungen

• Bedenke die steuerlichen Aspekte beider Länder bei Einkünften aus den USA

Können Deutsche in den USA Immobilien kaufen?

Ja, Deutsche können in den USA Immobilien kaufen. Es bestehen keine Einschränkungen für den Hauskauf hinsichtlich Nationalität, Visum oder Aufenthaltsstatus – du musst dich jedoch legal im Land aufhalten. Allerdings benötigst du eine amerikanische Steuernummer, die sogenannte „Individual Taxpayer Identification Number“ (ITIN), welche du beim „Internal Revenue Service“ (IRS) beantragen kannst.

Nur, weil du ein Haus in den USA besitzt, heißt das allein aber noch nicht, dass du dadurch einfacher ein Visum erhältst. Zudem bestehen in manchen Bundesstaaten zusätzliche Regelungen, die den Kauf von Ackerland verbieten.

Welche Voraussetzungen gibt es für den Hauskauf in den USA?

Wie überall benötigst du für den Hauskauf natürlich auch in den USA einige Unterlagen, dazu zählen:

• Einen gültigen Reisepass

• Für die Kreditaufnahme auch eine passende Credit History (SCHUFA), Einkommensnachweise, Bankkonto und Vermögensnachweise

• Falls vorhanden: Social Security Number (SSN) oder Individual Taxpayer Identification Number (ITIN)

• Genehmigung der Finanzierung

Du musst nicht zwangsweise dauerhaft in den USA wohnen, um dort ein Haus zu kaufen, und benötigst auch nicht zwangsweise ein Visum oder eine Green Card. Möchtest du allerdings in dem Haus wohnen, brauchst du die passende Aufenthaltserlaubnis, sofern der Zeitraum über den visafreien Aufenthalt hinausgeht.

Im Vergleich zu Deutschland ist der gesamte Prozess etwas anders, so hat beispielsweise jede Seite ihren eigenen Makler, es gibt zusätzliche Versicherungen und andere Berechnungsgrundlagen für die Wohnfläche.

Haus in den USA kaufen: Schritt-für-Schritt-Anleitung

Nachfolgend findest du eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, um dir den Hauskauf in den USA so einfach wie möglich zu machen.

Immobiliensuche und Marktrecherche

Was im Allgemeinen bei Immobilien gilt, ist auch in den USA die Maxime: „Lage, Lage, Lage“. Wo das Objekt liegt, bestimmt einen großen Teil des Preises. Um Immobilien zu finden und gelegentlich sogar die Preisvergangenheit zu erfahren, gibt es Websites wie Zillow oder Realtor. Dort hast du einen großen Pool von verfügbaren Häusern. Auch ein Makler kann sehr hilfreich sein.

Finanzierung sichern

Sofern du das Haus nicht komplett mit Eigenkapital kaufst, musst du dich vorher um die Finanzierung kümmern. Dabei wird meist eine höhere Anzahlung benötigt als bei Krediten für US-Personen (30-40 %). Die Absicherung der Finanzierung ist eine Grundvoraussetzung für den Hauskauf in den USA.

Besichtigung und Bewertung

Zu einer Besichtigung solltest du einen „Appraiser“ für die Bestimmung des Wertes und/oder einen „Home Inspector“ zur Überprüfung der Bausubstanz mitnehmen. Auf den Grundlagen ihrer Analysen kannst du dann eine fundierte Entscheidung treffen.

Kaufangebot und Vorvertrag

Idealerweise hast du einen Makler, der dir beim Vorbereiten eines Kaufangebots hilft. In dem Angebot sind auch die Bedingungen aufgeführt – hast du beispielsweise noch keine Begehung gemacht, kann vereinbart werden, dass der Preis nur gilt, sofern alles in Ordnung ist. Anschließend wird der Vorvertrag geschlossen.

Notartermin und Kaufvertrag

Wenn alles passt, kannst du die Finanzierung bei der Bank final abschließen. Bei einem Notar werden alle Dokumente unterschrieben, dieser wird oftmals von der „Title Company“ gestellt, welche dafür sorgt, dass das Grundbuch nicht mit Forderungen belastet sind, die dir später zum Verhängnis werden könnten.

Internationale Geldüberweisung

Bei einem Hauskauf geht es um große Summen, da ist es sinnvoll, Überweisungsmethoden zu nutzen, bei denen du am besten abschneidest. Bei Wise erhältst du beispielsweise den echten Devisenmittelkurs, zahlst transparente Gebühren und das Geld ist in 1 - 2 Werktagen beim Empfänger, zudem gibt es Rabatte für das Überweisen hoher Beträge. Auch OFX kann eine interessante Wahl sein, wenn du viel überweist.

Grundbucheintrag und Eigentumsübertragung

Ist alles besiegelt, muss der Kauf noch beim Grundbuchamt eingetragen werden. Der sogenannte neue „Deed“, der deine Rechte als Hauseigentümer bezeichnet, wird beim lokalen Grundbuchamt hinterlegt und du offiziell als Eigentümer eingetragen. Nach Schlüsselübergabe ist das Haus deins.

Nach dem Kauf

Wenn der Kauf abgeschlossen ist, gibt es noch einige Sachen zu erledigen, dazu gehören:

• Wasser- und Stromanschluss

• Hausversicherung

• Hauskosten bei Steuererklärung in den USA absetzen

• Ein Wise Multiwährungskonto für die Ausgaben in den USA nutzen, bevor du ein lokales Bankkonto hast

Immobilienpreise in den USA

Der Medianhauspreis in den USA beträgt Stand Oktober 2025 gemäß der Immobilienwebsite Redfin 439.869 USD. Das bedeutet, die Hälfte aller Häuser wird für einen günstigeren, die andere Hälfte für einen höheren Preis verkauft.

Im Allgemeinen erlebte der Immobilienmarkt in den USA in den vergangenen 5 Jahren einen Aufwärtstrend. Doch natürlich sind die Preise nicht in allen Teilen des Landes gleich, da viele Faktoren einen Einfluss auf den Immobilienpreis haben, wie wir später noch zeigen werden.

Bleibt man beim bundesweiten Medianpreis, so sind Einfamilienhäuser mit 459.126 USD am teuersten. Danach folgen Townhouses (mehrstöckige Häuser in der Stadt) mit 377.746 USD und anschließend Condos/Apartments mit 367.087 USD.

Beliebte Regionen für den Immobilienkauf in den USA

Hier ein Überblick über die Medianpreise in verschiedenen Regionen, Stand Juli 2025:

Gerade die Küstenstaaten wie Hawaii und Kalifornien sind am teuersten, doch auch Washington (nicht zu verwechseln mit Washington D.C.) ist oben mit dabei. Günstiger wird es im Landesinneren oder im weitläufigen Texas.

Die Preise lassen sich in der Regel von der Lage ableiten. Hawaii ist ein beliebter Urlaubsstaat, umgeben von Meer und atemberaubender Natur. In Kalifornien gibt es eine riesige Tech-Szene und du bist zudem am Meer. Bist du hingegen in West Virginia, ist das Meer sehr weit entfernt.

Faktoren, die den Hauspreis beeinflussen

Es gibt mehrere Faktoren, die den Hauspreis beeinflussen und letztlich für die unterschiedlichen Preise sorgen:

• Lage sowie Nähe zu Großstädten oder Touristenattraktionen: Ist das Haus ruhig gelegen, aber in der Nähe von Schnellstraßen, bietet es eine gute Anbindung bei hohem Komfort. Großstädte bieten Möglichkeiten für Arbeit und Touristenattraktionen sind eine Möglichkeit, Ferienwohnungen für Touristen anzubieten und damit Geld zu verdienen.

• Infrastruktur und Zugang: Je besser die Infrastruktur an einem, desto leichter kommt man von A nach B. Doch die Infrastruktur umfasst auch Netzabdeckung, Internetqualität, Krankenhäuser und vieles mehr.

• Alter und Zustand der Immobilie: Eine neue Immobilie in Top Zustand ist teurer als ein in die Jahre gekommenes Haus, bei dem beispielsweise aufgrund von fehlender Wärmedämmung die Heizkosten höher sind.

• Renovierungsbedarf: Gerade bei älteren Häusern besteht oft Renovierungsbedarf, um sie auf einen neuen Standard zu bringen. Das zieht einiges an Kosten mit sich.

• Nähe zur Küste und Natur: Liegt die Immobilie am Strand oder in Küstennähe, wird dafür oft ein Premiumpreis fällig. Auch in der Nähe von Bergen & Skigebieten oder großen Seen bezahlt man mehr als im „langweiligen“ Landesinneren.

Laufende Kosten beim Hausbesitz in den Vereinigten Staaten

Besitzt du ein Haus in den USA so gibt es einige laufende Kosten dafür, angefangen von Grundsteuer über Versicherungen hin zu Nebenkosten. Nachfolgend ein Überblick und eine große Kostenschätzung:

• Grundsteuer: Die Höhe der Grundsteuer hängt in den USA von dem Wert der Immobilie und dem Steuersatz der jeweiligen Gemeinde ab. Bundesweit liegt sie bei selbstbelebten Häusern bei 3030 USD, kann aber in manchen Fällen auch bis zu 5000 - 10.000 USD betragen.

• Versicherungen: Die Hausratversicherung (Homeowners insurance) in den USA schützt dich vor Schäden wie Wasser, Feuer oder Diebstahl. Durchschnittlich zahlen Amerikaner dafür 2003 USD pro Jahr.

• Nebenkosten: Die Nebenkosten wie Wasser, Strom, Gas, Müllabfuhr und Telefon/Internet machen oftmals den größten Teil der laufenden Kosten aus. Das hängt natürlich vor allem von der Größe des Hauses, der Lage, und den Ansprüchen ab, etwa wie warm/kalt man es mag oder wie schnell das Internet sein soll. Bei einer Ferienwohnung wird es im Durchschnitt kälter sein, da sie nicht immer bewohnt ist.

• Immobilienverwaltung: Wenn du nicht dauerhaft selbst in der Immobilie wohnst, weil es deine Ferienwohnung oder ein Vermietungsobjekt ist, kommen Kosten für die Immobilienverwaltung hinzu. Oftmals zahlst du hier 8-12 % der monatlichen Mieteinnahmen.

Ferienhaus in den USA kaufen

Die USA sind nicht nur ein beliebter Ort zum Leben, sondern auch zum Urlaubmachen. Gerade in den Gegenden rund um die Küste Floridas und Kaliforniens oder auch in den Bergen bei Lake Tahoe gibt es viele Ferienhäuser. Wer nach etwas günstigeren Strandorten sucht, der wird beispielsweise in Pensacola oder Sarasota fündig. In den Bergen hingegen ist Gatlinburg in Tennessee eine attraktive Wahl.

Die Preise sind dabei sehr unterschiedlich, von 350.000 USD für ein Baukasten-Haus hin zu 1 Million USD für ein Top ausgerüstetes Haus mit dem neuesten Standard in Florida. In Tennessee bist du hingegen eher bei 330.000 - 700.000 USD.

Wichtig ist zu wissen, wann man normalerweise dort Urlaub machen möchte. In Florida hast du beispielsweise von Mai bis Oktober einen schwülen Sommer und von November bis April einen milden Winter, während du in Tennessee klassische vier Jahreszeiten wie in Deutschland hast.

In den Urlaubsorten gibt es üblicherweise auch Firmen, die sich darauf spezialisiert haben, sich um dein Ferienhaus zu kümmern, wenn du abwesend bist. Entweder schauen sie nur nach dem Rechten oder führen auch Vermietung für dich durch.

Finanzierung eines Immobilienkaufs in den USA

Wenn du als Deutscher eine Immobilie in den USA finanzieren möchtest, hast du dafür verschiedene Optionen:

• Owner Financing: Bei dieser Variante ist der Eigentümer der Immobilie der Kreditgeber. Du tätigst eine Anzahlung und zahlst anschließend die Zinsen und monatlichen Raten an ihn.

• US-Banken: Ein Darlehen bei einer US-Bank zu erhalten, ist recht schwer, da dir die Credit History fehlt, im Prinzip die SCHUFA der USA. Hast du hingegen Einkommen vor Ort, eine Steuernummer und Credit History, so ist dies eine gute Option.

• Deutsche Banken: Falls du Immobilien in Deutschland besitzt, kannst du diese eventuell beleihen, um Kapital für den Kauf in den Vereinigten Staaten zu halten. Ein klassisches Darlehen gibt es in der Regel jedoch nicht.

In jedem Fall ist es eine gute Idee, für die Überweisung der Anzahlung oder des kompletten Kaufbetrags in die USA einen Anbieter wie Wise zu wählen, mit dem du den echten Wechselkurs erhältst und nur geringe Gebühren bezahlst. Bei hohen Überweisungsbeträgen sogar noch weniger als sonst.

Wie bekomme ich einen Kredit für den Hauskauf in den USA?

Wenn du bei einer Bank in den USA einen Kredit für den Hauskauf haben möchtest, dann brauchst du eine Steuernummer und eine Credit History. Manche Banken, wie die HSBC ermöglichen Ausländern den Hauskauf auch ohne US-Credit History, das ist jedoch eher die Ausnahme.

Falls du ein Darlehen bei der Bank aufnehmen möchtest, gehst du mit deinen Unterlagen zur Bank und fragst an, oftmals zuerst für ein „Prefinancing“, damit du weißt, wie viel Finanzierungssumme du erhalten würdest.

Bring idealerweise möglichst viele deiner Finanzunterlagen mit:

• W-2s der letzten beiden Jahre (die Einkommensteuererklärung vom Arbeitseinkommen)

• Gehaltsabrechnungen des letzten Monats

• Alle Kontoauszüge und Investmentübersichten der letzten beiden Monate

• Unterschriebene persönliche und geschäftliche Einkommensteuererklärungen

• Falls du selbstständig bist: Eine Kopie der quartalsmäßigen oder unterjährigen Einnahmen-Überschuss-Erklärung

• Falls schon vorhanden: Eine Kopie des Kaufvertrags

Steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf in den Vereinigten Staaten

Natürlich fallen beim Immobilienerwerb und -unterhalt in den Vereinigten Staaten auch Steuern an. Da wären:

• Grunderwerbssteuer: Fällt beim Kauf der Immobilie und Übertrag auf den Käufer an.

• Grundsteuer: Für das Haus an sich fällt zudem, wie oben schon beschrieben, eine Grundsteuer ab, die abhängig von der Gemeinde und dem Grundstückswert ist.

• Einkommensteuer auf Vermietung: Vermietest du deine Immobilie, dann müssen die Einnahmen ebenfalls versteuert werden. Mögliche Einnahmen darunter werden eventuell in Deutschland gemäß des Doppelbesteuerungsabkommens die Steuerprogession, dafür werden gezahlte Steuern ebenfalls angerechet.

Wichtig ist, dass du deine Angaben sowohl in Deutschland als auch in den USA ordnungsgemäß bei der Steuererklärung machst, hierbei hilft dir ein Steuerberater in den jeweiligen Ländern.

Ist ein Hauskauf in den USA eine gute Investition für Deutsche?

Ob ein Hauskauf in den USA eine gute Investition ist, hängt unter anderem davon ab:

• Wofür du das Haus verwenden möchtest

• Welchen Preis du dafür zahlst

• Ob es finanziert oder vollständig bar bezahlt wurde

• Und vielem mehr

Möchtest du beispielsweise in dem Haus selbst wohnen, so können Mieten-vs-Kauf-Rechner aufzeigen, wann es sich lohnt. Falls es ein Ferienhaus ist, du oft in die USA zum Urlaubmachen fliegst und eventuell das Haus sogar vermietest, wenn du nicht da bist, kann es sich lohnen.

Ein großer Faktor beim Berechnen der Kosten ist der Darlehenszins. Gerade die Zinsen bei Owner Financing sind meist höher als bei einer traditionellen Finanzierung, die ohne Credit History jedoch nur selten möglich ist.

Zudem solltest du Bedenken, dass wenn du selbst nicht vor Ort bist, du dich gegen Diebstahl absichern und eine Immobilienverwaltung beauftragen solltest, damit das Haus weiterhin gut gepflegt wird und nicht verwahrlost. Aus der Investmentperspektive können Hauspreise zudem nicht nur steigen, sondern auch sinken, was in deine Kalkulation mit einfließen sollte.

Damit du einen möglichst hohen Return auf dein Investment erhältst, ist es wichtig, Gebühren weitestgehend zu verringern. Gerade bei internationalen Überweisungen und Währungsumtausch bist du dabei mit Wise an der richtigen Stelle, da du hier den echten Devisenmittelkurs erhältst und nur geringe Gebühren zahlst.

Vor- und Nachteile eines Immobilienkaufs in den Vereinigten Staaten für Deutsche

Nachfolgend einige Vor- und Nachteile, die ein Immobilienkauf in den USA mit sich bringen kann:

Mieten oder Kaufen in den USA?

Ob mieten oder kaufen die bessere Wahl in den USA ist, hängt ähnlich wie bei der Frage nach dem Investment, davon ab, was du damit vorhast. In allen Fällen solltest du genau die verschiedenen Parameter anpassen und durchspielen, wie du besser kommst.

Nehmen wir an, du mietest ein Haus für 1000 USD im Monat, dass du für 2000 USD inkl. Darlehensziens auch kaufen könntest, wenn du es über 30 Jahre finanzierst. Bei der Miete sparst du 1000 USD im Monat, die du beispielsweise am Aktienmarkt anlegen kannst. Dafür sind die 1000 USD „weg“, während du beim Kauf über 30 Jahre Vermögen in Form einer Immobilie aufbaust.

Bei der Kalkulation musst du dann überlegen, wie viel das Haus am Ende wert ist, wenn du x% Wertsteigerung annimmst und wie viel dein Aktienportfolio wert wäre. Es ist dabei auch wichtig zu wissen, wie lange du in dem Haus wohnen möchtest, das du kaufst. Eine kürzere Zeitdauer bringt wieder Kosten für Umzug und Verkauf mit sich.

Auch die steuerlichen Aspekte musst du berücksichtigen. Auf die Kapitalerträge zahlst du Kapitalertragssteuer, ebenso auf den Verkauf des Hauses. Dafür kannst du bei letzterem eventuell Kreditzinsen mit deinem zu versteuernden Einkommen verrechnen.

Ein Hauskauf bindet zudem. Während du dein Aktienportfolio digital verwaltest, ist dein Haus ein physisches Objekt. Es bindet dich aber nicht nur an einen bestimmten Ort, sondern bindet oftmals auch einen großen Teil des Vermögens an einer Stelle und macht unflexibel.

Tipps für Deutsche beim Immobilienkauf in den USA

Nachfolgend einige Tipps für Deutsche, die sich in den USA eine Immobilie kaufen möchten:

• Arbeite mit Profis hinsichtlich dem Immoblienkauf in fremden Ländern: Wenn du eine Immobilie im Ausland kaufst, gibt es dabei viel zu beachten, sei es die verschiedenen Steuern, Substanzprüfungen und mehr. Damit dir in Deutschland keine Nachteile entstehen, hilft die Zusammenarbeit mit Experten für den Auslandskauf.

• Immobilienverwaltung: Kaufst du ein Ferienhaus oder eine Immobilie zur Vermietung, lebst aber in Deutschland, solltest du eine Immobilienverwaltung beauftragen, sich darum zu kümmern, wenn du nicht vor Ort bist.

• Nutze Wise für laufende Zahlungen bezüglich der Immobilie: Damit du bei deinen Immobilienzahlungen keine unnötigen Gebühren zahlst, kannst du Wise für deine Fremdwährungszahlungen nutzen und dabei sparen.

Wie findet man eine passende Immobilie in den USA?

In den USA hast du verschiedene Möglichkeiten, eine passende Immobilie zu finden. Dabei hängt es ganz davon ab, wie sehr du den Markt und die Gegend kennst, denn dies ist maßgeblich, um einen guten Deal zu machen. Hier verschiedene Optionen:

• Makler: Am teuersten ist die Suche mit einem Immobilienmakler. Dafür kennt dieser den Markt und kann dir außerdem bei der Preisverhandlung helfen.

• Websites: Immobilienwebsites bieten eine große Auswahl an verschiedenen Objekten, sortierbar nach Preis, Größe, Lage und mehr.

• Facebook Marketplace / Craigslist: Auf dem Facebook Marketplace und Craigslist (sowas wie Ebay Kleinanzeigen) verkaufen viele Eigentümer auch selbst ihre Immobilie.

• „For Sale Schilder“: Wenn du durch deine gewünschte Nachbarschaft fährst, entdeckst du eventuell ein „For Sale“ Schild, von einem Haus, das dir gefällt. Auch hier ist die Kontaktaufnahme möglich.

Falls du lieber einmal bei Websites schauen möchtest, dann sind die großen Websites für Immobilien in den USA:

• Zillow.com

• Realtor.com

• Redfin.com

• Homes.com

Fazit

Der Immobilienkauf in den USA kann eine interessante Wahl für alle sein, die eh gerne in den Staaten Ferien machen, dort hin umziehen oder ihr Investment-Portfolio diversifizieren möchten. Als Deutscher brauchst du für den Kauf kein Visum oder eine Daueraufenthaltsgenehmigung.

Wichtig ist jedoch, die Finanzierung zu klären. Ohne Credit History erhältst du bei US-Banken in der Regel kein normales Darlehen, es gibt aber Optionen wie von der HSBC, die dein ausländisches Einkommen mit einbeziehen. Ansonsten gibt es das „Owner Financing“, bei dem du direkt beim Eigentümer finanzierst.

Damit du bei deinem Kauf oder der Anzahlung nicht noch Geld durch Wechselkursaufschläge verlierst, gibt es Wise. Hier erhältst du stets den echten Devisenmittelkurs und zahlst nur geringe, transparente Gebühren.

Abschließend lässt sich sagen, dass das Kaufen eines Hauses in den USA gut überlegt sein will, da es einen großen Teil des Kapitals bindet. Dafür hat es aber auch viele mögliche Vorteile.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Kann ich als Deutscher in den Vereinigten Staaten wohnen?

Ja, grundsätzlich kannst du als Deutscher in den Vereinigten Staaten wohnen, brauchst für einen langfristigen Aufenthalt jedoch das passende Visum bzw. die passende Aufenthaltserlaubnis.

Zahlt man Steuern, wenn man in den USA ein Haus kauft?

Ja, beim Hauskauf in den USA fallen Steuern an. Dazu gehören beispielsweise die Grunderwerbssteuer und als laufende Kosten auch die Grundsteuern. Erzielst du mit der Immobilie durch Vermietung oder Weiterverkauf Einnahmen bzw. Gewinne, musst du diese ebenfalls besteuern.

Welche Regionen in den USA sind für Immobilienkäufe besonders attraktiv?

In den USA sind vor allem die Küstenregionen wie in den Bundesstaaten Florida und Kalifornien beliebt. Auch in den Skigebieten der Rocky Mountains, in Tennessee und natürlich Washington und New York werden gerne Immobilien gekauft.

Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Hauskauf in den USA?

Die Anforderung an das Eigenkapital für den Hauskauf in den USA hängen unter anderem davon ab, welche Art der Finanzierung du nutzt und wie deine Credit History ist. Mit fehlender Credit History und gegebenfalls Owner Financing solltest du mit 20 - 40 % Eigenkapital rechnen.

Brauche ich ein amerikanisches Bankkonto für den Immobilienkauf?

Für den Kauf an sich benötigst du nicht zwingend ein amerikanisches Bankkonto, du solltest aber die Möglichkeit haben, USD leicht zu bezahlen. Eine gute Wahl ist dafür Wise, wo du schnell und zum echten Wechselkurs dein Geld wechseln kannst und dabei nur geringe Gebühren zahlst.