Haus bauen in Thailand: Ablauf, Kosten & Tipps 2025

Die Kosten für Grundstücke in Thailand sind sehr verschieden und wie immer heißt es: „Lage, Lage, Lage“. Besonders in den Touristenregionen oder der Hauptstadt Bangkok sind die Preise hoch, während du auf dem Land große Flächen für vergleichsweise kleines Geld bekommst.

Nachfolgend eine Tabelle mit den Grundstückskosten in verschiedenen Regionen Thailands.

*Preise korrekt Stand 20.6.2025

**Ein Wah sind 2 Meter, ein Quadratwah deshalb 4 Quadratmeter

Kann ich als Ausländer ein Grundstück in Thailand kaufen?

Kurz gesagt: Nein, als Ausländer kannst du kein Grundstück in Thailand kaufen. Dies ist nur unter ganz bestimmten Bedingungen möglich, wenn du beispielsweise mindestens 40 Millionen Thai Baht in gewisse Anleihen und Investments gesteckt hast und eine Erlaubnis erhalten hast.

Du kannst jedoch das Haus besitzen, dass auf einem Grundstück steht. In der Realität läuft es in Thailand so ab, dass man Pachtverträge über 30 Jahre schließt und somit rechtmäßig auf dem Land leben kann. Oder man hat einen thailändischen Ehepartner, über den das Land läuft.

Hast du ein passendes Grundstück über einen Makler, Internetseite oder Selbstsuche gefunden – mehr Tipps dazu weiter unten – so unterschreibst du entweder einen Pachtvertrag oder mit Thaipartner einen Kaufvertrag. Anschließend geht es auf zum „Land Office“, wo die Gebühren für den Kauf bzw. die Eintragung des Wohnrechts abgeführt werden.

Baukosten für ein Haus in Thailand

Wie hoch die Kosten für ein Haus in Thailand sind, hängt ganz davon ab, welche Art von Haus du baust und ob du mit einer professionellen Baufirma arbeitest oder mit den Dorf-Bauarbeitern.

Die Thai Appraisal and Estate Agents Foundation veröffentlich jedes Jahr eine Übersicht über die Baukosten in Bangkok, je nach Art des Baus und Preisklassen. Nachfolgend eine Übersicht über die Quadratmeterpreise in Thai Baht Stand 2025:

Dazu sei gesagt, dass hier von den Standardmaterialien wie 7 cm Betonblöcken und ohne Isolierung ausgegangen ist. Möchtest du Isolierung auf deiner Zwischendecke oder unter dem Dach, dickere Wände oder tolle Fliesen, dann treibt das die Kosten in die Höhe und du bist, je nach Region, auch bei 20.000 - 30.000 Baht pro Quadratmeter.

Anschließend kommen noch Kosten für Elektrogeräte (Klimaanlagen etc.) und Möbel hinzu. Auch die Gartenplanung, Wassertanks sowie Pumpen sind weitere Kostenfaktoren, die bei den eigentlichen Baukosten noch nicht inklusive sind.

Falls du mit einem Architekten arbeitest, dann berechnen diese entweder einen Prozentsatz zwischen 2 und 10 % oder einen Planungspreis pro Quadratmeter. Hat der Architekt eine eigene Baufirma, dann wird der Preis für den Plan üblicherweise mit den Baukosten verrechnet.

Fertighaus vs. Eigenbau

Das klassische Fertighaus, mit Wänden aus Holz oder Beton, gibt es in Thailand nicht. Wenn man in Thailand ein Fertighaus erwirbt, dann ist dies meist eher ein Containerhaus, mit Wänden aus EPS-Schaumstoff, auch unter dem Namen Isoboard bekannt.

Aus diesem Grund lassen sich beide Varianten nur schwer vergleichen, denn wenn du ein massives Haus haben möchtest, musst du es zwangsweise selbst bauen lassen. Zudem sind die klassischen Containerhäuser auch eher klein, können dafür aber bei Bedarf umgezogen werden.

Nebenkosten beim Hausbau in Thailand

Beim Hausbau in Thailand musst du nicht nur die tatsächlichen Kosten des Hauses in Betracht ziehen, sondern auch Nebenkosten für die Genehmigungen, Grunderwerbsteuer oder Strom. Die folgenden Abschnitte zeigen, worauf es dabei ankommt.

Steuern und Abgaben

In Thailand fallen vor allem während des Grundstückkaufs Steuern an. Hierbei musst du mit der sogenannten Transfer Fee von 2 % des geschätzten Grundstückwertes rechnen, sowie eine Stempelsteuer – Stamp Duty – in Höhe von 0,5 % des Wertes.

Beim Bau an sich fallen dann nur Kosten für die Baugenehmigung (weniger als 100 Thai Baht) und den Stromzähler an (ca. 1000 – 2500 Baht).

Eine Grundsteuer, wie wir sie in Deutschland kennen, bei der jährlich ein Prozentsatz des Grundstückswertes bezahlt werden muss, gibt es in Thailand nicht. Handelt es sich jedoch um eine bewohnte Immobilie, in der nicht der Besitzer wohnt, dann fällt eine Steuer in Höhe von 12,5 % auf die jährlichen oder möglichen Mieteinnahmen an.

Das ist besonders dann relevant, wenn einem das Haus nicht selbst gehört, sondern man eine Firma gegründet hat, der das Haus gehört, welches man zum Wohnen oder Urlaub machen nutzt.

Genehmigungen und Behördenkosten

Im Prinzip brauchst du in Thailand nicht viele Genehmigungen einholen, um mit dem Bau beginnen zu können. In der Tat ist nur eine wirklich Pflicht: die Baugenehmigung von der Gemeinde.

Um diese beantragen zu können, musst du in der Regel einreichen:

• 2 - 4 Ausführungen des Bauplans einreichen

• Kopie der Grundstücksurkunde

• Kopie des Thai-Ausweises des Grundstückinhabers

• Kopie des Hausbuchs, in dem der Grundstücksinhaber steht

• Antragsformular in der Gemeinde

Die Genehmigung dauert je nach Gemeinde zwischen 2 und 6 Wochen und kostet einen kleinen Betrag nicht mehr als 200 Baht.

Die Beantragung des temporären Stromzählers ist auch nur eine Formsache und die Anbringung durch den Stormversorger dauert etwa 1 - 2 Wochen.

Wenn das Haus fast fertig ist, es also Fenster und Türen hat, kannst du die Hausnummer bei der Gemeinde beantragen. Dafür brauchst du normalerweise:

• Ausgefülltes Formular vom Dorfbürgermeister, der die Hausnummern vergibt

• Kopie der Grundstücksurkunde

• Kopie des Thai-Ausweises des Grundstückinhabers

• Kopie des Hausbuchs, in dem der Grundstücksinhaber steht

• Antragsformular in der Gemeinde

Finanzierung eines Hausbaus in Thailand

Die Finanzierung des Hausbaus in Thailand will gut durchdacht sein. Eine Bank in Deutschland vergibt in der Regel keinen Kredit, um ein Haus in Thailand zu bauen. Eine Möglichkeit wäre es, ein vorhandenes Objekt in Deutschland zu beleihen und anschließend das freigewordene Kapital zu verwenden.

Die Aufnahme eines Darlehens ist in Thailand als Ausländer allerdings auch alles andere als leicht. Üblicherweise erhältst du keinen Kredit, außer du erhältst regelmäßiges Einkommen aus Thailand – arbeitest also legal im Land mit dem passenden Visum und einer Arbeitserlaubnis.

Falls du für eine Finanzierung in Frage kommst, dann bewegen sich die Zinssätze Stand Juni 2025 bei rund 5 - 7 % pro Jahr. Beim ersten Haus benötigst du dabei eine Anzahlung von 5 - 10 %, sofern das Haus weniger als 10 Millionen Baht kostet.

Kredite werden für eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren vergeben, die Zinsbindung ist jedoch meist nur die ersten 2 - 5 Jahre. Eine Besonderheit in Thailand: Es gibt keine Strafzinsen, wenn du dein Darlehen schneller als gedacht zurückzahlst. Dann fallen nur Zinsen bis zu dem Tag an, an dem das Darlehen vollständig getilgt wurde.

Ist das Haus einmal fertiggestellt, so ist der Großteil der Kosten bewältigt. Es gibt aber auch noch einige laufende Kosten, die auf dich zukommen:

• Energiekosten und Kühlung: In Thailand ist es das ganze Jahr über warm bis heiß, sodass du oftmals Stromkosten für Klimaanlagen und Ventilatoren hast. Dazu kommen Dinge wie Durchlauferhitzer, Kühlschränke, Elektroherde und Wasserpumpe.

• Versicherungen und Instandhaltung: Auch in Thailand kannst du für dein Haus eine Gebäude- und Hausratversicherung abschließen. Ebenso solltest du Geld für die Instandhaltung beiseitelegen, da die Hitze und Luftfeuchtigkeit der Substanz stark zusetzen. Plane am besten mit 1 - 1,5 % des Baupreises an jährlichen Instandhaltungskosten.

• Wasser: Falls du dein Wasser von der Gemeinde beziehst, dann zahlst du hier pro Kubikmeter, wie auch in Deutschland. Viele Leute lassen sich aber auch Brunnen bzw. Wasserlöcher auf dem Grundstück bohren, dann hast du nur die einmalige Ausgabe für die Bohrung und Wasserfilter.

• Kommunale Gebühren und Abgaben: In Thailand gibt es vergleichsweise wenig oder sogar gar keine kommunalen Gebühren. Die Müllentsorgung wird vielerorts etwa über schwarze Mülltüten von der Gemeinde gelöst. Nur der Müll, der in diesen Tüten am Straßenrand liegt, wird mitgenommen – und die Tüten kannst du bei der Gemeinde kaufen.

  Das ist ein starker Kontrast zu Deutschland, wo es Gebühren für die Straßenreinigung, Müllabfuhr, das Abwasser, Verwaltungsgebühren, Straßenbaubeiträge und mehr gibt.

Ist es eine gute Idee, ein Haus als Investment in Thailand zu bauen?

Der Bau eines Hauses als Investment kann unter bestimmten Umständen sinnvoll sein. Du solltest jedoch einiges an Markt- und Kulturkenntnis mitbringen, damit sich die Investition auch langfristig auszahlt und du nicht nur Kopfschmerzen damit hast.

Zum einen wäre da die rechtliche Situation, dass du als Ausländer kein Land besitzen, sondern nur für 30 Jahre pachten kannst. Sonstige Absprachen über anschließende Verlängerungen oder Scheinfirmen für den Immobilienbesitz sind illegal. Das Haus sollte sich also möglichst schnell rentieren.

Auch die Nachbarschaft kann sich in Thailand schnell entwickeln – und Lärm und Gestank verursachen. Nicht zu vergessen: In vielen Regionen Thailands hast du eine Hoch- und Nebensaison. Je nachdem, wer mit dem Haus deine Zielgruppe ist, musst du einige Monate im Jahr deshalb zurückstecken oder komplett auf Einnahmen verzichten.

Der Transfer von großen Summen nach Thailand für den Hausbau funktioniert nicht nur mit der Hausbank, sondern auch mit Anbietern wie Wise. Bei der Überweisung von hohen Summen erhältst du bei Wise sogar Rabatte auf die Gebühren, sodass du noch günstiger wegkommst als eh schon.

Vor- und Nachteile des Hausbaus in Thailand

Möchtest du ein Haus in Thailand bauen, so musst du mit Punkten auf beiden Seiten der Medaille rechnen. Nachfolgend ein kleiner Überblick der Vor- und Nachteile.

Wenn du Thailand als Land toll findest und auch schon längere Zeit dort verbracht hast, kann der Hausbau eine gute Entscheidung sein. Noch dazu, wenn du einen thailändischen Partner hast. Häuser sind meist schneller und günstiger gebaut als in Deutschland.

Allerdings hat das auch seine Nachteile, da die Ausbildung der Bauarbeiter nicht so gut ist und meist nur die notwendigsten Materialien verwendet werden. Da wären etwa dünne Wände anstatt dicke, gegen die Hitze isolierende, Gasbetonsteine.

Du solltest deshalb im Vorhinein gut abwägen, was dir wichtig ist und wie sehr du dich mit der Substanz auseinandersetzen möchtest, bevor du überlegst, ein Haus zu bauen. Zumal dir als Ausländer zwar das Haus, aber nicht das Grundstück gehören kann.

Wie finde ich ein thailändisches Grundstück?

Wenn du auf der Suche nach einem Grundstück bist, funktioniert das entweder über Internetseiten, indem du herumfährst und interessante Grundstücke siehst oder einen Makler engagierst. Auf allen drei Wegen lassen sich gute Deals machen.

Etwas, auf das du auf jeden Fall achten solltest, ist die Anbindung an eine öffentliche Straße. Liegt das Objekt als Parzelle zwischen anderen Grundstücken ohne Anbindung an eine öffentliche Straße, kann dir im Notfall die Zufahrt verwehrt bleiben und das Grundstück ist wertlos.

Natürlich ist auch die Lage an sich relevant, besonders für eine Vermietung. Wie leicht ist das Grundstück zu erreichen, gibt es in der Nähe Restaurants, Bars, Einkaufs- und Entertainmentmöglichkeiten? Auch die Hochwassersituation sollte überprüft werden, indem du etwas recherchierst und Nachbarn fragst – hier können schnell Schäden entstehen.

Zu guter Letzt ist natürlich auch der Preis ausschlaggebend. Die gelisteten Preise sind nie der Endpreis, sondern es ist in Thailand immer noch ein Verhandlungsspielraum eingeplant. Etwas abseits vom Schuss sind die Grundstückspreise geringer, direkt an Hauptverkehrsstraßen oder im Stadtzentrum höher.

Thailand Immobilienwebsites

In Thailand gibt es einige Immobilienwebsites, auf denen du einen guten Überblick gewinnen und ebenso Grundstücke sowie Häuser finden kannst. Nachfolgend einige davon:

• Thailand-property.com – Simple Website mit umfassendem Angebot an Grundstücken, Häusern, Condos und mehr. Zudem hilfreiche Übersicht über durchschnittliche Immobilienpreise.

• DD Property – Eine der bekanntesten thailändischen Immobilienwebsites, mit vielen Möglichkeiten zum Filtern nach der gewünschten Immobilie.

• Fazwaz – Wie DD Property eine Website mit einfacher Benutzeroberfläche und großer Anzahl von Immobilieninseraten.

Fazit – Lohnt sich der Hausbau in Thailand?

Ein Hausbau in Thailand kann sich definitiv lohnen, sowohl als eigenes Urlaubs- oder Auswanderungsdomizil als auch zur Vermietung. Dabei solltest du jedoch beachten, dass du als Deutscher kein Land in Thailand besitzen kannst.

Zudem ist die Anwesenheit vor Ort Pflicht, um sicherzustellen, dass du mit dem Endergebnis auch zufrieden bist. Auch die Finanzierung des Objekts kann ein Problem darstellen, bei dem du entweder in Thailand Einkommen erzielen musst oder die Immobilie aus dem Barvermögen bezahlst.

Damit du auch beim Geldwechsel keine unnötigen Kosten hast, gibt es Wise. Damit kannst du Geld zum Devisenmittelkurs nach Thailand überweisen und zahlst nur eine geringe Gebühr ab 0,23%. Mit dem Multiwährungskonto kannst du außerdem Guthaben in 40+ Währungen halten – darunter auch Thai Baht – und zu einem guten Kurs wechseln und erst später ausgeben.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie viel kostet es, in Thailand ein Haus zu bauen?

Häuser gibt es in Thailand in verschiedenen Größen und Bauqualitäten. Das Haus nach Standard Thai-Bauweise mit ca. 100 Quadratmetern Fläche kostet ca. 1.300.000 - 1.800.000 THB, je nach Standort. Das Grundstück ist dabei noch nicht inklusive.

Kann man in Thailand als Deutscher ein Haus bauen?

Ja, du kannst in Thailand als Deutscher ein Haus bauen, dir kann allerdings nicht das Grundstück gehören. Stattdessen kannst du dir Land für 30 Jahre pachten und darauf anschließend dein Haus errichten.

Kann man als Deutscher ein Haus in Thailand kaufen?

Ein Hauskauf in Thailand als Deutscher ist etwas kompliziert, da dir zwar das Haus gehören darf, jedoch nicht das Land. Und wie hierzulande werden Häuser und Grundstücke oftmals zusammen verkauft. Was jedoch meist problemlos funktioniert ist der Erwerb eines Condos.

Ist es für Deutsche günstiger, in Thailand zu bauen als in Deutschland?

Wenn man nach Thai-Standard baut, dann ist das bauen auf jeden Fall günstiger. Baut man nach deutschem Standard, mit dicken Gasbetonwänden, doppelglasigen Fenstern usw., dann steigt der Preis um einiges. In der Regel ist es jedoch dennoch günstiger als in Deutschland.