Haus kaufen in Südafrika – So geht’s! -- 2024

Südafrika ist eines der bekanntesten Länder auf dem afrikanischen Kontinent, mit seiner Hauptstadt Kapstadt. Es bietet beeindruckende Natur und Tierwelt und es liegt in der gleichen Zeitzone wie Deutschland, sodass du keinen Jetlag bekommst.

Alles gute Gründe, die für das Haus kaufen in Südafrika sprechen! In diesem Artikel erfährst du deshalb, welche Voraussetzungen du dafür erfüllen musst, welche Kosten auf dich zukommen und wie du dank Anbietern wie Wise und OFX beim Kauf sparen kannst.

Können Deutsche Immobilien in Südafrika kaufen?

Ja, Deutsche können in Südafrika Immobilien kaufen. Dafür liegen für dich im Normalfall keine anderen Anforderungen vor als für Südafrikaner, mit der Ausnahme, das landwirtschaftliche genutzte Flächen nur teilweise Ausländern gehören dürfen.

Du benötigst lediglich ein gültiges Visum, wobei ein Touristenvisum bereits ausreicht.

Ein weiterer Unterschied ist, dass wenn du ein Darlehen für das Haus aufnehmen möchtest, die Kreditvergabe erst von der südafrikanischen Zentralbank genehmigt werden muss.

Was sind die Voraussetzungen für einen Hauskauf in Südafrika?

Die Voraussetzungen für einen Hauskauf in Südafrika sind eigentlich ganz normal und unterscheiden sich nur gering von denen in Deutschland. Folgende Unterlagen benötigst du:

• Gültigen Reisepass
• Aufenthaltserlaubnis oder ein gültiges Visum
• Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt
• Einkommensnachweis
• Kontoauszüge (max. 6 Monate alt)
• Kaufvertrag
• Falls notwendig: Finanzierungsbestätigung der Bank

Möchtest du einen Kredit von einer Bank in Südafrika aufnehmen, muss dies, wie vorhin erwähnt, erst von der südafrikanischen Zentralbank genehmigt werden. Als Ausländer erhältst du hier üblicherweise maximal 50 %, der Rest muss von dir selbst getragen werden.

Bei Unterschrift des Kaufvertrags musst du normalerweise eine Anzahlung von 10 % leisten.

Wie kauft man ein Haus in Südafrika – Schritt für Schritt

Ein Haus zu kaufen, kann ein überwältigender Prozess sein, vor allem wenn man im Ausland sucht, mit anderen Regeln und unbekanntem Terrain. Deshalb nachfolgend eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, wenn du ein Haus in Südafrika kaufen möchtest:

1. Mach dich mit dem Markt bekannt: Recherchiere einmal, wo du kaufen möchtest, welche Art von Immobilie für dich in Frage kommt, wie viel Geld du selbst aufbringen könntest und ob du die Immobilie selbst nutzen, vermieten möchtest (Langzeit- vs. Kurzzeitmiete) oder eine Mischung daraus.

2. Suche eine passende Immobilie: Nachdem dir die Kriterien klar geworden sind, kannst du dich auf die Suche machen. Hilfreich sind dort primär Websites (weiter unten dazu mehr) oder auch Makler. Achte aber darauf, dass der Makler in Südafrika üblicherweise vom Verkäufer bezahlt wird, er also eher dessen Interesse im Kopf hat. Such deshalb einen eigenen Makler und vereinbare passende Konditionen.

3. Kümmer dich um die Finanzierung: Wie bereits erwähnt, kannst du als Ausländer maximal 50 % bei Inlandsbanken finanzieren (mit Ausnahmen, die wir später noch behandeln). Das bedeutet, du musst entweder die anderen 50 % in flüssigen Mitteln haben oder dir bei deiner Bank im Heimatland einen Konsumkredit nehmen (oder bei Freunden und Verwandten).

4. Mach ein Angebot: Hast du einen Makler auf deiner Seite, dann kann dieser dir helfen, ein adäquates Angebot zu machen, dass den Preisen auf dem Markt entspricht.

5. Besichtige die Immobilie mit Fachleuten: Bevor du die Immobilie kaufst, solltest du sie selbst einmal besichtigen und dort auch Fachleute mitnehmen. So kann überprüft werden, ob Sanierungsstau herrscht und das Haus eigentlich einen schlechteren Zustand hat als angepriesen. Überprüfe auch, ob auf dem Papier alles in Ordnung ist, die Immobilie also wirklich dem Verkäufer gehört und keine Hypothek hat.

6. Unterschreibe den Kaufvertrag: Oftmals helfen die Makler beim Vorbereiten der Kaufverträge, du solltest aber lieber noch einen Anwalt drüberlesen lassen. Der Hauskauf wird beim Notar unterzeichnet, dem du auch das Geld auf ein Treuhandkonto überweisen kannst. Hier lohnt sich beispielsweise Wise, um bei der Auslandsüberweisung einen guten Wechselkurs zu bekommen und nicht unnötig Mehrkosten zu haben.

7. Übertrag des Hauses: Nachdem beide Parteien unterschrieben haben und das Geld beim Notar ist, werden die nötigen Steuern bezahlt und die Immobilie beim Grundbuchamt auf dich umgeschrieben.

Hast du eine Arbeitsgenehmigung, kannst du auch mehr erhalten, dann aber etwa mit der Auflage, dass der Restbetrag auf unter 50 % des Immobilienwerts reduziert werden muss, bevor du Südafrika verlässt.

Wie viel kostet es, eine Immobilien in Südafrika zu kaufen?

Der durchschnittliche Immobilienpreis in Südafrika reicht gemäß Daten von Statista aus dem Jahr 2021 von etwas über 500.000 ZAR (25.000 EUR) in Mangaung hin zu 1.575.000 ZAR (80.000 EUR) in Kapstadt. Die genauen Preise sind natürlich immer abhängig von Art und Größe der Immobilie.

Hier ein Ausschnitt über die Kaufpreise von Apartments pro Quadratmeter in verschiedenen Städten Südafrikas mit Daten von Numbeo:

*Stand 14.08.2024, 1 ZAR = 0,050 EUR

Natürlich entsprechen Quadratmeterpreise für Wohnungen nicht zwangsläufig den Preisen für Häuser. Dennoch ist es ein guter Anhaltspunkt, der zeigt, wie wichtig die Lage ist. Selbst in Kapstadt kannst du Häuser in verschiedenen Stadtteilen zu gänzlich unterschiedlichen Preisen erwerben.

Zu den eigentlichen Kaufkosten kommen dann noch Grunderwerbssteuer und Übertragungsgebühren. Erstere bewegen sich zwischen 0 % und 13 %, abhängig vom Immobilienwert. Ist dein Haus max. 1 Mio. Rand wert, kann die Steuer 0 % betragen, bei einem Wert über 10 Mio. sind es 13 %.

Die Übertragungssteuer geht an den Notar und beläuft sich auf etwa 1 %. Die genauen Kosten hängen vom Notar ab, zudem kannst du eventuell eine Kostenteilung mit dem Verkäufer vereinbaren.

Ein weiterer Punkt sind Zusatzgebühren für die Auslandsüberweisung. Bei traditionellen Banken können hohe Gebühren anfallen, aber vor allem ist der Wechselkurs für solche selten genutzten Währungen häufig schlecht. Das bedeutet einen Aufschlag von ca. 3 - 5 %. Hier sind zwei Alternativen:

• Wise: Überweisungen zum Devisenmittelkurs, geringe Überweisungsdauer und transparente Gebührenstruktur mit niedrigen Kosten
• OFX: Schnelle Überweisungen möglich, OFX berechnet keine Gebühren, dafür nur einen geringen Aufschlag auf den Wechselkurs

Günstigste Orte zum Haus kaufen in Südafrika

Nachfolgend eine Liste mit den günstigsten Orten und Regionen für den Hauskauf in Südafrika:

• Ostkap: Im Ostkap findest du große Städte wie Gqeberha (ehemals Port Elizabeth) oder East London. Suchst du allerdings etwas außerhalb, so hast du an Orten namens Grahamstown, Mthatha und Queenstown gute Chancen auf ein Schnäppchen.

• Freistaat: Die Provinz Freistaat liegt im Osten des Landesinneren und ist vor allem für seine Szenerie berühmt. Günstige Häuser findest du hier unter anderem in Bethlehem, Bloemfontein oder Welkom.

• Mpumalanga: Möchtest du in der Nähe von Wildtierreservaten umgeben von malerischen Landschaften und dennoch nicht zu weit abgeschlagen von größeren Orten wohnen, ist die Gegend um Mpumalanga gut geeignet.

Faktoren mit Einfluss auf den Immobilienpreis

Es gibt verschiedene Faktoren, die einen Einfluss auf den Immobilienpreis haben. Unter Immobilienkäufern gilt der Spruch: „Lage, Lage, Lage“. Wohnst du an einem beliebten Ort in der Stadt, möglicherweise noch mit Zugang zum Meer, ist das in der Regel teurer als auf dem Land umgeben von weiten Flächen und fehlender Infrastruktur.

Dazu kommen die allgemeinen Marktkonditionen. Ist der Häusermarkt angespannt und es gibt sehr viele Käufer für ein geringes Angebot, steigen die Preise. Müssen jedoch viele Menschen (ungewollt) verkaufen, sinken sie.

Auch die Art der Immobilie, ihre Ausstattung und ihr Zustand spielen eine essenzielle Rolle. Ein alleinstehendes Haus mit Pool ist allgemein teurer als ein Reihenhaus, was wiederum teurer ist als eine Wohnung im normalen Mehrfamilienblock. Achte auch darauf, welchen Standard das Haus hat, ob beispielsweise alle Reparaturen regelmäßig durchgeführt worden oder es eigentlich in einem technisch miserablen Zustand ist.

Laufende Kosten beim Haus kaufen in Südafrika

Leider ist ein Hauskauf keine einmalige Sache, sondern es fallen wiederkehrende Kosten an, dazu zählen in Südafrika:

• Grundsteuer: Jedes Jahr in Südafrika fällt die Grundsteuer an, welche abhängig vom Immobilienwert ist und zwischen 0 - 1,5 % beträgt.

• Darlehenszins: Hast du ein Darlehen für dein Haus aufgenommen, so müssen auch die Raten und Zinsen beglichen werden. Vor allem letzteres solltest du in deiner Kalkulation beachten.

• Instandhaltungskosten: Damit dein Haus kontinuierlich auf einem hohen Standard bleibt, zum Beispiel ein Dach erneuert oder ein Bad renoviert werden kann, sieht das Budget eines Hausbesitzers Instandhaltungskosten vor. Diese betragen je nach Alter des Hauses ungefähr zwischen 1 und 3 % des Immobilienwerts (geringer, je neuer das Haus ist).

• Nebenkosten: Zu guter Letzt fallen auch noch Nebenkosten an. Gemäß Numbeo belaufen sich diese auf ca. 1700 ZAR pro Monat (85 EUR) und beinhalten Strom und Wasser. Internet mit 100 Mbit/s kostet ca. 35 EUR im Monat.

Ist es eine gute Idee, ein Haus in Südafrika als Investment zu kaufen?

Im Allgemeinen kann der Kauf eines Hauses in Südafrika eine gute Idee sein, allerdings hängt es natürlich von deinem Plan ab. Ideal ist es, wenn du einen Plan und ein Konzept für dein Haus hast: Möchtest du einfach nur ein Haus kaufen und das an Leute vor Ort langfristig vermieten oder beispielsweise ein Haus zur Kurzzeitmiete mit direktem Zugang zu Wildtierreservaten kaufen?

Wenn du Investitionen in einem anderen Land triffst, in dem du möglicherweise auch nur selten bist, schwingt immer ein gewisses Risiko mit. Du solltest unter anderem klären, wer sich um das Haus kümmert, wer bei einer Kurzzeitmiete zwischen den einzelnen Urlaubern sauber macht, wie du das Land gegen Einbrecher sicherst und so weiter.

Wichtig ist, solch eine Investition nicht mit einer rosaroten Brille anzugehen. Überlege dir im Vorhinein alle möglichen Risiken, so unwahrscheinlich sie auch sein mögen und mache dir Gedanken darüber, wie du dagegen vorgehen kannst.

Spezialisierte Anbieter wie Wise können dir außerdem dabei helfen, die Überweisung des Kaufpreises möglichst günstig zu gestalten und keine unnötigen Mehrkosten durch Wechselkursaufschläge zu haben.

Vor- und Nachteile eines Immobilienkaufs in Südafrika

Sollte man ein Haus in Südafrika mieten oder kaufen?

In Südafrika kannst du Häuser und Wohnungen entweder mieten oder kaufen. Im Endeffekt kommt es auf deine Pläne an, ob Mieten oder Kaufen besser für dich geeignet ist. Möchtest du lange im Land bleiben und vielleicht dauerhaft dahin auswandern, so kann sich ein Kauf lohnen. Ebenfalls, wenn du es als Investition siehst.

Ist dein geplanter Aufenthalt jedoch kurz, ist wahrscheinlich eine Miete ratsamer. Anschließend könntest du immer noch entscheiden, dass du eine Immobilie kaufen willst. Oder du gehörst der Fraktion an, die lieber mietet und den Rest anderweitig investierst – du merkst schon, es ist eine sehr individuelle Entscheidung.

Wie ist der Immobilienmarkt in Südafrika?

Der Immobilienmarkt in Südafrika ist geprägt von einem großen Angebot und moderater Nachfrage, es ist also ein Käufermarkt. Das bedeutet, dass du mehr Verhandlungsspielraum beim Preis des Hauses hast und ebenso eine größere Auswahl.

Was man nicht vergessen darf ist, dass Südafrika eine der höchsten Soziale Ungleichheitsraten der Welt hat. Zudem gibt es geplante Stromausfälle, um die Last zu verteilen – das bedeutet, es gibt manchmal 2 bis 4 Stunden an deinem Ort keinen Strom.

Der Immobilienmarkt an sich ist aber recht stabil, mit einem durchschnittlichen Wachstum von 3 % in den vergangenen Jahren. Für Ausländer ist es in Südafrika leicht, Grund und Haus zu erwerben, vorausgesetzt, sie bringen das nötige Kapital mit.

Immobilienkauf in Südafrika finanzieren

Beim Immobilienkauf in Südafrika kannst du als Ausländer in der Regel maximal 50 % finanzieren. Eine Ausnahme besteht, wenn du eine Arbeitserlaubnis hast, dann räumen dir Banken möglicherweise auch ein höheres Darlehen ein.

Die genauen Konditionen sind allerdings abhängig von der Bank, bei manchen musst du beispielsweise bereits seit einigen Jahren die Arbeitserlaubnis haben. Andere haben die Extraklausel, dass der Darlehensbetrag auf maximal 50 % reduziert werden muss, bevor du das Land dauerhaft verlässt.

Du solltest zudem immer bei der Südafrikanischen Zentralbank anmelden, wenn du Geld für den Immobilienkauf ins Land bringst. Denn nur so kannst du sicher gehen, dass du das Geld später wieder ausführen kannst, solltest du das Haus verkaufen.

Darlehen werden normalerweise für einen Höchstzeitraum von 20 bis 30 Jahren festgesetzt.

Grundsteuer in Südafrika bezahlen

Die Grundsteuer wird in Südafrika von den Gemeinden erhoben und werden auf Grundlage des Immobilienwerts veranschlagt. Die Einnahmen aus der Grundsteuer dienen dazu Gemeindedienstleistungen zu finanzieren, etwas die Müllabfuhr, Straßenbeleuchtung und das Abwassersystem.

Je nach Gemeinde wird die Grundsteuer monatlich, halbjährlich oder jährlich berechnet.

Tipps für den Immobilienkauf in Südafrika als Ausländer

Hier nun noch ein paar Tipps, die du beim Immobilienkauf in Südafrika als Ausländer beachten kannst:

1. Informiere dich über den Ort: Bevor du dir ein Haus kaufst in Südafrika, egal ob als Investition oder zur Eigennutzung, solltest du dich über den Ort und die Umgebung informieren. Wie ist die Kriminalität, wie die Infrastruktur, welche Sehenswürdigkeiten gibt es in der Nähe usw.

2. Kläre die Finanzierung: Als Ausländer kannst du maximal 50 % finanzieren – und selbst das ist kein Garant. Mach dir also Gedanken über alternative Finanzierungsmöglichkeiten, etwa Familie, eine Hypothek auf dein vorhandenes Haus im Heimatland o. Ä.

3. Nutze einen Anwalt für den Kaufvertrag: Damit alles wasserdicht ist und dich nach dem Kauf keine bösen Überraschungen erwarten, solltest du den Kaufvertrag von einem Anwalt überprüfen lassen. So gehst du sicher, dass alle Punkte rechtskräftig geklärt sind.

4. Bereite alle Unterlagen vor: Papierkram hat seine Berechtigung und ist unabdingbar für den Hauskauf. Besorge dir ein Visum, eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt, Vermögensnachweise und hab deinen gültigen Reisepass parat.

Wie findet man eine südafrikanische Immobilie?

Die beliebtesten Methoden zur Immobiliensuche in Südafrika sind entweder Immobilienwebsites oder die Zusammenarbeit mit einem Makler. Bitte denk daran, niemals ungesehen ein Haus zu kaufen. Du solltest immer selbst vor Ort sein und dich davon überzeugen, dass das Objekt den Bildern entspricht.

Einer der wichtigsten Faktoren zum Bestimmen des Immobilienpreises ist die Lage. Liegt das Haus in einer hippen, trendigen Gegend, vielleicht sogar noch mit direktem Zugang zum Meer, sind das alles positive Faktoren. Eine Problemgegend mit fehlenden Supermärkten, Bars und hoher Lautstärke ist indes negativ.

Abschließend sollte natürlich auch der Preis passen. Lege im Vorhinein ein Budget fest, dass du auch garantiert finanzieren kannst und suche in dieser Preiskategorie.

Südafrika Immobilienwebsites

Einige der bekanntesten Immobilienwebsites in Südafrika sind:

• Property24 – In ganz Südafrika Immobilien kaufen, inklusive Verläufe zu bisherigen Verkaufspreisen und Preisalarmen.

• PrivateProperty – Immobilienwebsite inklusive Darlehensrechner und Vermittlung von Maklern.

• Century21Global – Schlichte Website mit knapp 7000 Objekten in Südafrika.

Fazit zum Hauskauf in Südafrika

Wenn du in Südafrika ein Haus kaufen möchtest, geht das als Ausländer recht einfach. Du hast keine großen Einschränkungen und benötigst nur ein gültiges Visum sowie genügend Mittel, um eine Finanzierung über höchstens 50 % zu stemmen.

Damit du bei einer Überweisung nach Südafrika nicht noch hohe Zusatzkosten für die Bank hast, gibt es Wise oder OFX. Mit Wise erhältst du den echten Wechselkurs und zahlst nur eine geringe Gebühr, welche dir vor dem Transfer angezeigt wird.

FAQ zum Thema Haus kaufen in Südafrika

Können Deutsche in Südafrika ein Haus kaufen?

Ja, du kannst als Deutscher in Südafrika ein Haus kaufen. Dafür brauchst du nur einen gültigen Reisepass, ein Visum und ein paar Dokumente wie einen Vermögensnachweis (falls du einen Kredit aufnehmen möchtest).

Wie viel Anzahlung benötigt man für den Immobilienkauf in Südafrika?

Bei Unterschrift des Kaufvertrags ist eine Anzahlung von 10 % üblich. Zudem kannst du ohne Arbeitserlaubnis in Südafrika maximal 50 % finanzieren, musst den Rest also privat aufbringen.

Ist Südafrika ein gutes Land, um Immobilien zu kaufen?

Ob Südafrika ein gutes Land für den Immobilienkauf ist, hängt von deinen Vorlieben ab. Es bietet eine atemberaubende Natur- und Tierwelt, dafür aber auch teilweise hohe Kriminalität. Zudem ist auch ausschlagend, ob du eine Immobilie für die Selbstnutzung oder zum Vermieten kaufst.