Haus in Kanada kaufen als Deutscher: Anleitung, Kosten & Tipps 2025

Ein Haus in Kanada zu kaufen klingt für viele Deutsche nach Abenteuer, Freiheit und einem Leben zwischen Bergen, Seen und beeindruckend viel Platz. Doch bevor du dich in Vancouver, Toronto oder Halifax in dein Traumhaus verliebst, lohnt sich ein genauer Blick auf die Preise, Provinzen und die Besonderheiten des kanadischen Immobilienmarkts. Kann man als Deutscher überhaupt Immobilien in Kanada kaufen und was kostet ein Haus wirklich? In diesem Artikel bekommst du einen Überblick, damit dein Kanada-Plan nicht nur ein Traum bleibt.

Key Points zum Hauskauf in Kanada

• Kaufverbot für Ausländer bis Januar 2027 – mit Ausnahmen

• Große regionale Preisunterschiede zwischen Stadt und Land

• Kaufnebenkosten von 3 bis 4%

• Zusätzliche Steuern für ausländische KäuferInnen in einigen Provinzen

• Bei internationalen Überweisungen nach Kanada mit Diensten wie Wise oder OFX sparen

Können Deutsche in Kanada Immobilien kaufen?

Die erste Frage lautet natürlich: Kann man in Kanada überhaupt ein Haus kaufen? Nun ja, das ist in Kanada leider viel komplizierter als in den meisten anderen Ländern.

Die Situation hat sich in den letzten Jahren grundlegend verändert. 2024 hat die kanadische Regierung angekündigt, das bestehende Kaufverbot für ausländische Käufer um weitere zwei Jahre zu verlängern – bis zum 1. Januar 2027. Dieser "Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act" soll den überhitzten Immobilienmarkt abkühlen und bezahlbaren Wohnraum für KanadierInnen sichern.

Das bedeutet aber nicht, dass du als Deutscher gar keine Chance hast, eine Immobilie in Kanada zu kaufen. Das Gesetz betrifft hauptsächlich Wohnimmobilien in dicht besiedelten Gebieten – konkret in den sogenannten Census Metropolitan Areas (CMA) und Census Agglomerations (CA). Außerhalb dieser Ballungsgebiete kannst du weiterhin frei Immobilien kaufen.

Haus kaufen in Kanada: Voraussetzungen

Auch unter dem aktuellen Foreign Buyer Ban gibt es mehrere Wege, wie du als Deutscher dennoch eine Immobilie in Kanada erwerben kannst. Du kannst das Kaufverbot umgehen, wenn eine der folgenden Bedingungen zutrifft:

• Ferienvillen, Cottages, Freizeitgrundstücke und ländliche unbebaute Grundstücke

• Immobilien außerhalb von Census Agglomerations und Census Metropolitan Areas

• Bei geplanter Einwanderung oder Arbeitsaufnahme innerhalb von zwei Jahren

• Mit Studenten- oder Arbeitsvisum bzw. Temporary Residence und Kaufpreis unter 500.000 CAD

• Gemeinsamer Kauf mit einem kanadischen Staatsbürger oder Ehepartner

Wenn du vom Foreign Buyer Ban ausgenommen bist, brauchst du folgende Unterlagen für den Kaufprozess:

• Persönliche Identifikationsdokumente wie Reisepass, Personalausweis, PR-Karte oder Aufenthaltsgenehmigung

• Vermögensnachweis

• Finanzierungszusage

Haus in Kanada kaufen: Schritt für Schritt Anleitung

Der Immobilienkauf in einem fremden Land kann zunächst überwältigend wirken – gerade wenn es Restriktionen wie den Foreign Buyer Ban in Kanada gibt. Umso wichtiger ist es, vorab schon eine Vorstellung vom Kaufprozess zu haben. Mit dieser Anleitung behältst du den Überblick und weißt genau, was als nächstes zu tun ist:

1. Kläre deine Kaufberechtigung: Prüfe, ob du vom Foreign Buyer Ban betroffen bist oder unter die Ausnahmen fällst. Ein Immobilienanwalt kann dir hier Klarheit verschaffen.

2. Besorge dir deine SIN oder ITN: Für steuerliche Zwecke brauchst du eine Social Insurance Number (SIN) oder Individual Tax Number (ITN). Die ITN ist auch für Nicht-Residenten verfügbar.

3. Immobiliensuche und Marktrecherche: Recherchiere den kanadischen Immobilienmarkt gründlich über Portale wie Realtor.ca.

4. Finanzierung sichern: Kläre frühzeitig deine Finanzierungsoptionen.

5. Besichtigung und Bewertung: Besichtige die Immobilie persönlich oder virtuell – wobei letzteres nicht zu empfehlen ist. Beauftrage zusätzlich einen professionellen Gutachter für eine Home Inspection, um spätere Überraschungen zu vermeiden.

6. Kaufangebot und Vorvertrag: Gib über deinen Makler ein Kaufangebot ab und verhandle mit dem Verkäufer.

7. Notartermin und Kaufvertrag: Wenn ihr euch einig geworden seid, wickelt ein Immobilienanwalt den rechtlichen Teil ab, prüft den Eigentumsnachweis und erstellt die Verträge.

8. Internationale Geldüberweisung: Überweise die Kaufsumme von Deutschland nach Kanada. Mit Diensten wie Wise oder OFX kannst du hier einiges an Geld sparen.

9. Grundbucheintrag und Eigentumsübertragung: Dein Anwalt registriert den Eigentumsübergang im Grundbuch. Ab diesem Moment gehört die Immobilie dir.

10. Nach dem Kauf: Melde Versorgungsleistungen an, schließe eine Immobilienversicherung ab und registriere dich in Kanada. Das Wise Multiwährungskonto hilft dir, laufende Kosten zu managen, ohne dass du ein Konto bei einer kanadischen Bank brauchst.

Wie hoch sind die Immobilienpreise in Kanada?

Wenn wir über kanadische Immobilienpreise sprechen, müssen wir eines klarstellen: Kanada ist riesig und unglaublich divers. Große Teile dieser Fläche sind relativ unbesiedelt – dort sind die Kaufpreise dementsprechend niedrig. Die kanadischen Städte können jedoch preislich mit München, London und Zürich mithalten.

Doch was kostet der Wohnraum in Kanada wirklich? Der landesweite Durchschnitt liegt bei etwa 5.208 CAD pro Quadratmeter (ca. 3.200 EUR, Wechselkurs vom 24.11.2025), aber diese Zahl sagt wenig aus. Was ein Haus in Kanada tatsächlich kostet, variiert nämlich extrem zwischen urbanen Zentren und ländlichen Gebieten.

Schauen wir uns die durchschnittlichen Immobilienpreise in den beliebtesten Städten Kanadas an:

Wie du siehst, liegen Vancouver und Toronto mit Abstand an der Spitze, während du in ländlichen Provinzen wie Manitoba oder in Edmonton deutlich mehr für dein Geld bekommst. Nicht zuletzt ist es in ländlichen Regionen auch wesentlich einfacher, ein Haus zu kaufen, da der Foreign Buyer Ban nicht greift.

Kaufnebenkosten in Kanada

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Geschichte. Die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Kanada liegen typischerweise zwischen 3% und 4% des Kaufpreises – allerdings ohne die Foreign Buyer Tax, die in manchen Provinzen anfällt und noch einmal deutlich zu Buche schlägt.

Berechne folgende Posten ein, wenn du darüber nachdenkst, ein Haus in Kanada zu kaufen:

Wichtig: Jede Provinz hat eigene Vorschriften. British Columbia und Ontario haben zusätzlich zu den Bundesgesetzen eigene Foreign Buyer Taxes eingeführt, und in Quebec läuft generell vieles anders als im Rest des Landes. Auch wenn du laut nationalen Gesetzen kaufberechtigt bist, könnte es also regionale Restriktionen geben, über die du dich unbedingt informieren solltest.

Laufende Kosten beim Hausbesitz in Kanada

Mit den sogenannten Closing Costs ist es aber immer noch nicht getan. Auch die laufenden Kosten für den Hausbesitz in Kanada solltest du bedenken – und die sind deutlich höher als das, was wir aus Deutschland gewohnt sind. Unterschätze diese nicht, wenn du deine langfristige Finanzplanung aufstellst.

• Grundsteuer (Property Tax): Variiert stark je nach Gemeinde von unter 0,3% bis über 2% des Immobilienwerts jährlich.

• Versicherungen: Gebäudeversicherung ist praktisch Pflicht, besonders bei Hypotheken.

• Nebenkosten: Strom, Wasser, Gas und Internet summieren sich schnell – gerade während der kalten Winter in einem Haus mit schlechter Isolierung.

Beliebte Regionen für den Immobilienkauf in Kanada

Das typische kanadische Haus ist ein freistehendes Einfamilienhaus mit Grundstück in Holzbauweise – ganz anders als die in Deutschland üblichen Reihenhäuser oder Wohnungen. Genau das ist es, was für viele deutsche KäuferInnen den Reiz ausmacht. Doch wo soll sich dein Traumhaus in Kanada befinden?

• British Columbia: Besonders Vancouver und Vancouver Island punkten mit mildem Klima und spektakulärer Natur. Die Immobilienpreise gehören dafür aber auch zu den höchsten des Landes. Auch die 20% Foreign Buyer Tax solltest du nicht übersehen, wenn du dich hier nach einem Haus umsiehst.

• Alberta: Calgary und Edmonton bieten deutlich günstigere Immobilienpreise als die Küstenmetropole Vancouver. Die Winter sind allerdings hart mit Temperaturen, die regelmäßig unter -20°C fallen.

• Ontario: Ontario ist Kanadas bevölkerungsreichste Provinz mit Hauptstadt Ottawa und Metropole Toronto. Toronto ist teuer, aber Städte wie London oder Hamilton bieten erschwinglichere Alternativen. Auch hier gibt es eine Foreign Buyer Tax.

• Quebec: Quebec ist Kanadas einzige mehrheitlich französischsprachige Provinz. Montreal bietet als zweitgrößte Stadt des Landes urbanes Leben, kulturelle Vielfalt und deutlich günstigere Immobilienpreise als Toronto oder Vancouver. Die Lebensqualität ist hoch, allerdings solltest du bedenken, dass Französisch die vorherrschende Sprache ist und auch im Geschäftsleben dominiert.

Faktoren, die den Hauspreis beeinflussen

Eine Immobilie in Kanada muss nicht zwingend teuer sein. Wenn du vergleichbare Standards wie in Deutschland mit guter Anbindung suchst, musst du aber wahrscheinlich tiefer in die Tasche greifen als hierzulande. Folgende Aspekte wirken sich ungemein auf den Kaufpreis aus:

• Lage und Nähe zu Großstädten: Die Immobilien-Regel Nummer 1 gilt auch in Kanada: Lage, Lage, Lage. Die Nähe zu Metropolen, Skigebieten, Seen oder Freizeitattraktionen treibt Preise nach oben.

• Infrastruktur und Erreichbarkeit: Gute Anbindung an Verkehrsmittel, Flughäfen, Schulen und Krankenhäuser steigert den Wert ebenfalls. In einem Land von Kanadas Größe kann die Abgeschiedenheit schnell problematisch werden.

• Alter und Zustand: Neuere Häuser sind teurer, sparen aber Renovierungskosten. Besonders Heizung, Isolierung und Dachabdichtung sind kritisch für das kanadische Klima. Eine Immobilieninspektion hilft, solche Missstände schon vor dem Kauf zu erkennen.

• Nähe zum Wasser: Wer in Kanada ein Haus am See kaufen will, muss natürlich tiefer in die Tasche greifen – auch in weniger dicht besiedelten Gebieten.

Ferienhaus in Kanada kaufen

Wie bereits erwähnt, fallen Ferienhäuser, Cottages und Freizeitimmobilien unter die Ausnahmen des Foreign Buyer Ban. Und da es in Kanada nicht gerade einfach ist, eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung zu bekommen, könnte ein Ferienhaus eine super Alternative zum Auswandern nach Kanada sein.

Wenn du mit dem Gedanken spielst, ein Ferienhaus in Kanada zu kaufen, spielen saisonale Überlegungen eine wichtige Rolle: Viele Cottages sind nur für die Sommermonate ausgelegt und nicht winterfest. Wenn du auch mal den Winter in Kanada verbringen möchtest, achte auf ausreichende Isolierung, eine funktionierende Heizung und Winterzugang. Manche abgelegenen Gebiete sind bei Schnee nur schwer oder gar nicht erreichbar. Auch wenn du dein Ferienhaus in Kanada vermieten möchtest, solltest du diese Punkte beachten.

Finanzierung eines Immobilienkaufs in Kanada

Die kanadische Immobilienfinanzierung ist für Permanent Residents unkompliziert. Als Nicht-KanadierIn mit einem Besuchervisum stehst du aber leider vor einer Herausforderung: Kanadische Banken vergeben in der Regel keine Darlehen an AusländerInnen ohne festen Bezug zu Kanada. Mit einer Temporary Residence sieht es schon besser aus, wahrscheinlich brauchst du aber immer noch einen hohen Eigenmittelanteil. Deshalb lohnt es sich, auch bei deiner deutschen Bank nachzufragen.

Alternativ kannst du die Immobilie natürlich komplett aus eigenen Mitteln finanzieren. Dann ist es umso wichtiger, einen günstigen und dennoch sicheren Weg zu wählen, den Kaufpreis nach Kanada zu überweisen – zum Beispiel mit Wise. Da Wise für internationale Überweisungen immer den echten Devisenmittelkurs ohne Aufschlag nutzt und nur geringe, transparente Gebühren berechnet, kannst du hier leicht einige tausend Euro sparen.

Steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf in Kanada

Mit einem Hauskauf im Ausland gehen immer auch steuerliche Besonderheiten einher – und die sind in Kanada durchaus komplex. Einige dieser Steuern haben wir schon besprochen, hier aber nochmals eine kurze Übersicht:

• Property Transfer Tax: Die Grunderwerbsteuer hängt von der Region und dem Kaufpreis ab, denn in den meisten Provinzen sind diese Gebühren gestaffelt.

• Foreign Buyer Tax (NRST): 25% in Ontario, 20% in British Columbia in ausgewählten Gebieten.

• Property Tax: Die Höhe der jährlichen Grundsteuer hängt vom geschätzten Immobilienwert und dem lokalen Steuersatz ab.

• Einkommensteuer auf Mieteinnahmen: Wenn du dein Haus vermietest, musst du die Mieteinnahmen natürlich als Einkommen versteuern. Deutschland und Kanada haben ein Abkommen, das Doppelbesteuerung verhindert.

Generell empfehlen wir dir, professionelle Unterstützung zu Rate zu ziehen, wenn du ein Haus in Kanada kaufen oder vermieten willst. Ein Steuerberater mit internationaler Erfahrung ist hier Gold wert und sorgt dafür, dass auch wirklich alles mit rechten Dingen zugeht.

Ist ein Hauskauf in Kanada eine gute Investition für Deutsche?

Die Frage nach der Rentabilität eines kanadischen Immobilienkaufs lässt sich nicht pauschal beantworten. Der kanadische Immobilienmarkt hat in den letzten Jahrzehnten beeindruckende Wertsteigerungen erlebt, besonders in den Metropolen. Im Vergleich zum deutschen Markt bietet Kanada potenziell höhere Renditen, aber auch höhere Risiken.

Die größte Hürde für deutsche Investoren ist aktuell der Foreign Buyer Ban. Wenn du nicht unter die Ausnahmen fällst, sind deine Investitionsmöglichkeiten damit bis 2027 stark eingeschränkt. Selbst wenn du kaufberechtigt bist, machen die Foreign Buyer Taxes von 20 bis 25% die Renditerechnung deutlich schwieriger. Diese Steuern fressen beim Hauskauf in Ontario oder British Columbia einen erheblichen Teil deiner potenziellen Wertsteigerung auf.

Ein weiterer Risikofaktor, der deine Rendite beeinflussen kann, sind die Währungsschwankungen zwischen dem Euro und dem Kanadischen Dollar. Nicht zuletzt ist es nicht einfach, nach Kanada einzuwandern – der Hauskauf ohne Permanent Residence will also gut überlegt sein. Wenn du den Schritt dennoch wagen willst, ist Wise für internationale Überweisungen eine gute Wahl mit fairen Wechselkursen und transparenten Gebühren.

Vor- und Nachteile eines Immobilienkaufs in Kanada für Deutsche

Mieten oder Kaufen in Kanada?

Wie mehrfach erwähnt, ist der Immobilienkauf für AusländerInnen aktuell durch den Foreign Buyer Ban eingeschränkt. Da stellt sich die Frage: Sollte man nicht lieber erst mal mieten, bevor man ein Haus in Kanada kauft?

Fällst du nicht unter die Ausnahmen, bleibt Mieten ohnehin deine einzige Option. Und selbst wenn du kaufen darfst, zahlt sich ein Mietstart aus: Du lernst den Markt und die verschiedenen Regionen erst mal kennen, bekommst ein Gefühl für Preise und Lebensqualität – und vermeidest hohe Kaufnebenkosten, bevor klar ist, ob du überhaupt langfristig bleiben kannst.

Gerade während du noch auf deinen Permanent Resident Status wartest oder Kanada erst einmal ausprobieren möchtest, ist Mieten die deutlich entspanntere, flexiblere Wahl. So triffst du später eine fundierte Entscheidung – ganz ohne Druck. Und wer weiß: Vielleicht ist der Foreign Buyer Ban bis dahin schon Geschichte und du kannst ohne Einschränkungen dein Traumhaus in Kanada kaufen.

Tipps für Deutsche beim Immobilienkauf in Kanada

• Mit Profis arbeiten: Such dir einen Makler und einen Anwalt mit Erfahrung bei ausländischen KäuferInnen.

• Hausverwaltung: Wenn du ein Haus in Kanada kaufst, ohne das ganze Jahr über dort zu wohnen, solltest du in eine vertrauenswürdige Hausverwaltung investieren.

• Versicherungen: Stelle sicher, dass deine Versicherung Leerstände abdeckt und ausreichend Schutz gegen Schneelasten, Wasserschäden und Waldbrände bietet.

• Währungsmanagement: Im Alltag in Kanada solltest du nicht mit deinem deutsche Konto bezahlen, denn das kostet unnötige Gebühren. Besser legst du dir ein internationales Konto wie das Multiwährungskonto von Wise zu.

• Lebenshaltungskosten: Lebensmittel, Restaurants und besonders Heizkosten liegen deutlich über dem deutschen Niveau. Kalkuliere realistisch und lass dich nicht zu sehr von deiner Wunschvorstellung leiten.

• Anbieter für internationale Überweisungen: Vergleiche die besten Anbieter für Auslandsüberweisungen, um hohe Kosten zu vermeiden. Erfahrungsgemäß bist du mit OFX oder Wise bestens bedient.

Wie findet man eine passende Immobilie in Kanada?

Die Immobiliensuche in Kanada läuft heute hauptsächlich digital ab, was dir als KäuferIn aus Deutschland einen großen Vorteil verschafft. Du kannst den Markt bereits von zu Hause aus unter die Lupe nehmen, bevor du die weite Reise antrittst. Dennoch lohnt sich ein lokaler Makler, denn der kann dir nicht nur bei der Suche helfen, sondern kennt sich auch mit den rechtlichen Besonderheiten für Ausländerinnen aus.

Wenn du dir die aktuellen Preise und Angebote schon mal ansehen möchtest, wirst du auf folgenden Plattformen fündig:

• Realtor.ca: Das größte kanadische Immobilienportals

• Zillow.com: Eigentlich US-amerkanische Plattform, auf der du aber auch kanadische Angebote findest

• Redfin.ca: Plattform mit vielen Filtermöglichkeiten und privaten Angeboten

• Royal LePage: Einer der ältesten Immobilienmakler Kanadas mit umfangreichem Portfolio

• RE/MAX Canada: Internationales Netzwerk mit starker Präsenz in Kanada

Fazit

Ob sich der Immobilienkauf in Kanada lohnt, hängt von deinen persönlichen Zielen ab. Durch den Foreign Buyer Ban ist alles ein wenig komplizierter geworden, aber keinesfalls unmöglich. Der Kauf von Ferienhäusern und ländlichen Immobilien ist weiterhin möglich. Allerdings gibt es in Ontario und in weiten Teilen British Columbias hohe Foreign Buyer Taxes, die du unbedingt einkalkulieren solltest.

Beachte auch die regionalen Unterschiede, die laufenden Kosten und die komplexen steuerlichen Anforderungen in Kanada und Deutschland. Für internationale Überweisungen lohnen sich Dienste wie Wise und OFX, die durch echte Wechselkurse und transparente Gebühren bei großen Beträgen mehrere tausend Euro sparen können.

FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Hauskauf in Kanada

Kann ich als Deutsche in Kanada wohnen?

Deutsche StaatsbürgerInnen können sich bis zu 6 Monate visumfrei in Kanada aufhalten. Für längere Aufenthalte brauchst du ein Visum, wie zum Beispiel ein Arbeits-, Studenten- oder Permanent Resident Visum – die sind jedoch nicht so einfach zu bekommen. Selbst wenn du eine Immobilie in Kanada kaufst, berechtigt dich das nicht zum dauerhaften Aufenthalt im Land.

Was ist in Kanada günstiger als in Deutschland?

Benzin, Kleidung und Elektronik sind in Kanada teilweise günstiger als in Deutschland. Die generellen Lebenshaltungskosten, wie Lebensmittel und Co., sind jedoch deutlich teurer. Hinsichtlich der Immobilienpreise kann man es nicht pauschal sagen – ländliche Regionen sind womöglich günstiger, während ein Haus in der Stadt deutlich teurer als in Deutschland sein kann.

Welche Regionen in Kanada sind für Immobilienkäufe besonders attraktiv?

Für Ferienhäuser sind die Muskoka Lakes, Vancouver Island und die Atlantikprovinzen interessant. Wenn du auf ein dauerhaftes Visum hinarbeitest und nach Kanada auswandern willst, solltest du bei der Wahl der Region aber auch die Anbindung an Flughäfen, den Arbeitsmarkt und andere Faktoren beachten.

Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Hauskauf in Kanada?

Als ausländischer Käufer ist es gar nicht so einfach, ein Darlehen für ein Haus in Kanada zu bekommen. Je höher deine Eigenkapitalquote, desto besser. Kanadische StaatsbürgerInnen müssen währenddessen nur 5 bis 20% mitbringen, abhängig vom Kaufpreis.

Brauche ich ein kanadisches Bankkonto für den Immobilienkauf?

Ein kanadisches Bankkonto ist nicht zwingend erforderlich, aber sehr hilfreich für laufende Zahlungen, Steuern und Nebenkosten. Wenn du dein Konto nicht bei einer Bank eröffnen willst, sondern einfach nur einen unkomplizierten CAD-Account brauchst, wirst du bei Wise und dem Multiwährungskonto fündig.

Quellen:

CMHC: Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, November 2025

Global Citizen Solutions: Immobilien in Kanada kaufen, November 2025Properstar: Immobilienpreise Kanada, November 2025

WOWA: Canada Housing Market Report, November 2025

WOWA: Nebenkostenrechner, November 2025Nesto: Property Taxes, November 2025

WOWA: Land Transfer Taxes, November 2025